Si può affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni?
Quando si decide di affittare la prima casa cosa succede? La legge italiana prevede una serie di agevolazioni
per l'acquisto della prima casa, ossia per l'acquisto di un'abitazione
da parte di una persona che, prima di allora, non sia proprietario di
altri immobili.
Tali agevolazioni sono di natura fiscale e riguardano principalmente le imposte da pagare al momento della compravendita.
La normativa riguardante l'agevolazione per acquisto della prima casa
è particolarmente articolata. Vanno sicuramente tenuti in
considerazioni i testi di legge che la disciplinano, ma fondamentale
importanza a tali fini è da attribuirsi anche alle circolari emanate nel
corso del tempo dell'agenzia delle entrate.
Partiamo dal concetto di prima casa: essa non è necessariamente
l'abitazione utilizzata per dimorarvi, quanto piuttosto il primo
immobile ad uso abitativo che viene acquistato da una determinata
persona umana.
Come ricorda l'Agenzia delle Entrate nella propria guida sull'acquisto della casa, le categorie ammesse alle agevolazioni prima casa sono:
- A/2 (abitazioni di tipo civile)
- A/3 (abitazioni di tipo economico)
- A/4 (abitazioni di tipo popolare)
- A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
- A/6 (abitazioni di tipo rurale)
- A/7 (abitazioni in villini)
- A/11 (abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi).
Come precisato dal d.p.r. n. 131 del 1986, “l'immobile deve essere
situato nel comune in cui l'acquirente abbia o stabilisca entro diciotto
mesi dall'acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui
l'acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito
all'estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita
l'attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui
l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, che l'immobile
sia acquistato come prima casa sul territorio italiano”.
Essere acquirente della “prima casa” non vuol dire dover
necessariamente stabilire la residenza in quell'abitazione. La legge è
chiara sul punto: la residenza dev'essere fissata nel comune in cui è
situato l'immobile, non nell'immobile medesimo.
In questo contesto, è sempre l'agenzia delle entrate a specificarlo,
“la locazione dell'immobile acquistato con l'agevolazione non comporta
la decadenza della stessa, in quanto, non si ha la perdita del possesso
dell'immobile”
Leggermente diverso il caso di locazione della prima casa che sia
anche abitazione principale: in quest'ultima ipotesi l'immobile
acquistato non è solamente il primo ad essere acquistato, ma
l'acquirente vi fissa (o dichiara che lo farà) la propria residenza ai
fini della fruizione di ulteriori benefici fiscali (es. detrazione
interessi passivi mutui, esenzione IMU).
Secondo l'indicazione che si può desumere da una circolare del Ministero delle finanze, sebbene sia possibile la locazione parziale (es. una o più stanze), tale contratto potrebbe far venire meno, parzialmente, l'esenzione IMU.
Si legge nella circolare: “particolare risulta l'ipotesi
dell'abitazione principale “parzialmente locata” trattandosi al tempo
stesso di un immobile non locato per la parte adibita ad abitazione
principale e di un immobile locato per la rimanente parte.
In tal caso si ritiene, sulla falsariga delle scelte interpretative
operate ai fini IRPEF fino al 31 dicembre 2011, che debba applicarsi la
sola IMU nel caso in cui l'importo della rendita catastale rivalutata
del 5% risulti maggiore del canone annuo di locazione (abbattuto della
riduzione spettante ovvero considerato nel suo intero ammontare nel caso
di esercizio dell'opzione per la cedolare secca)” (circolare n. 3/DF
Ministero dell'Economia e delle Finanze).
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