lunedì 29 luglio 2019

Immobili in costruzione: le tutele legali

Immobili in costruzione: le tutele legali
Acquistare casa è sempre un’operazione delicata, da eseguire con le necessarie cautele. Lo è ancor di più quando si acquista un immobile in costruzione o ancora da costruire.
In tal caso, infatti, l’operazione è soggetta a una serie di rischi e di conseguenze imprevedibili che potrebbero sopraggiungere e ricadere sull’acquirente e sugli acconti versati per l’acquisto, ad esempio un futuro fallimento del costruttore o un suo inadempimento contrattuale.

La legge sugli immobili da costruire
Per tali ragioni, l’ordinamento appronta una serie tutele a vantaggio degli acquirenti di immobili da costruire di cui si occupa il d.lgs. n. 122/2005, la cui disciplina è stata oggetto di rilevanti modifiche ad opera del d.lgs. n. 14/2019, c.d. “Codice della crisi d’impresa”.
Il provvedimento ha integrato e attuato molte delle garanzie già previste nel decreto del 2005. Le maggiori tutele avranno effetto su tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
La legge sull’acquisto di immobili da costruire trova applicazione quando il venditore è un costruttore, ovvero un imprenditore o una cooperativa edilizia, e l’acquirente è una persona fisica, anche socio di cooperativa edilizia.
Oggetto del contratto di trasferimento della proprietà dovrà essere un “immobile da costruire”, ovvero un immobile per il quale sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.

Il contratto preliminare
Novità rilevanti hanno riguardato la disciplina dell’eventuale contratto preliminare che dovrà essere stipulato necessariamente per atto pubblico o per scrittura privata autenticata e contenere una serie di elementi richiesti dalla legge.
La previsione è volta a garantire che l’operazione sia supervisionata da un notaio che effettuerà tutte le necessarie verifiche, trascriverà il preliminare nei registri immobiliari e controllerà il rispetto degli obblighi a cui il costruttore è tenuto verso il promissario acquirente.
Sul venditore-costruttore, in particolare, gravano due obblighi a pena di nullità del contratto (che può essere fatta valere solo dall’acquirente): quello di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria e quello di consegnare una polizza assicurativa indennitaria  di durata decennale.

Il contenuto del preliminare
Nel preliminare, il notaio dovrà indicare gli estremi della fideiussione e l’attestazione di conformità della stessa a un modello ministeriale standard. In assenza di fideiussione Il notaio non stipulerà l’atto.
Ancora, il preliminare dovrà contenere:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
– le caratteristiche tecniche della costruzione;
– i termini massimi di esecuzione della costruzione;
– l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra;
– eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile;
–  gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
–  l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.

La fideiussione
All’atto della stipula del contratto volto al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, il costruttore è obbligato a rilasciare all’acquirente una fideiussione ottenuta tramite una banca o un’impresa esercente le assicurazioni.
La fideiussione garantisce all’acquirente, qualora il costruttore incorra in una situazione di crisi o in  caso di inadempimento all’obbligo assicurativo, la restituzione delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.
La fideiussione è efficace fino a quando l’assicurazione o la banca che l’hanno rilasciata ricevono copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile contenente l’attestazione circa il rilascio della polizza assicurativa decennale postuma.

La polizza assicurativa decennale
Ancora, il costruttore è tenuto, al momento della stipula del contratto di compravendita, a consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria decennale, a copertura dei danni materiali subiti dall’immobile per effetto di rovina totale o parziale o di gravi difetti costruttivi dell’opera e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori.
In caso di inadempimento a tale obbligo o mancata consegna della polizza, il notaio non procede a ricevere l’atto e l’acquirente che abbia comunicato al costruttore la propria volontà di recedere dal contratto avrà diritto di escutere la fideiussione.
Il contratto di compravendita dovrà contenere l’indicazione degli estremi identificativi della polizza decennale e della sua conformità al modello predisposto da un decreto ministeriale.
Si evidenzia come, nelle more dell’azione dei decreti che determineranno i modelli standard, le disposizioni relative alla fideiussione e alla polizza assicurativa si applicheranno comunque e il contenuto di entrambe sarà determinato dalle parti nel rispetto di quanto previsto nel testo di legge.

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martedì 23 luglio 2019

Jesi, Appartamento di 50 mq. con ingresso semi-indipendente

JESI (zona San Francesco)
In ottima posizione a due passi dal centro, Appartamento di 50 mq. al piano terra e con ingresso semi-indipendente.
Composto da: Soggiorno, cucinino, camera matrimoniale e bagno.
Completa la proprietà: Corte esclusiva di 50 mq. 
Ristrutturato. Ideale uso investimento.
Classe Energetica: F. Indice di prestazione energetica: <132,5 KWh/mq. anno.
AJE 2155 euro 68.000
Per maggiori informazioni vi invitiamo a telefonare al numero 0731.206860


giovedì 11 luglio 2019

Jesi, bellissimo e luminoso appartamento di 100 mq.

JESI (Centro storico)
A due passi da Corso Matteotti, all'ultimo piano di uno stabile ristrutturato, bellissimo e luminoso appartamento di 100 mq. composto da: Soggiorno doppio con camino, cucinotto, due camere, bagno, ripostiglio e balcone. Parquet, riscaldamento a pavimento, aria condizionata.
Ottime le finiture, splendida la posizione.
Classe Energetica: G. Indice di prestazione energetica: >132,5 KWh/mq. anno.
AJE 4140 euro 200.000
Per maggiori informazioni vi invitiamo a telefonare al numero 0731.206860

mercoledì 10 luglio 2019

Plafond casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose

Plafond casa: mutui agevolati per giovani coppie e famiglie numerose
Giovani coppie, famiglie numerose, persone con difficoltà economiche: chiunque appartenga a una di queste categorie può accedere a mutui e prestiti a tasso agevolato per l’acquisto o la ristrutturazione della prima casa. Questo tipo di agevolazioni, disponibili anche per le famiglie con un disabile a carico, sono rese possibili dall’istituzione del Plafond Casa, fondo nato dalla convezione tra Associazione bancaria italiana e Cassa depositi e prestiti.
Il mutuo erogato con Plafond Casa prevede fino a 250 mila euro per comprare un immobile ad uso residenziale e 100 mila euro per lavori di ristrutturazione ed efficientamento energetico. Queste due opzioni possono anche essere ottenute in contemporanea, all’interno di un mutuo dalla durata variabile in base alle tipologie di intervento previste: si passa infatti da 10 anni per semplici operazioni di rinnovo a una durata massima di 30 anni se si prevede l’acquisto della casa.
Come si accede alle agevolazioni
Per usufruire di un mutuo o un prestito garantito da Plafond Casa è sufficiente recarsi allo sportello di una delle banche convenzionate, come Intesa Sanpaolo, Ubi Banca o Unicredit. La domanda dovrà essere presentata tramite la compilazione di un modulo fornito dallo stesso istituto di credito e sarà necessario avere con sé anche la certificazione dello stato di famiglia.
L’iter da seguire non risulta poi molto differente rispetto a quello per l’erogazione di mutui e prestiti ordinari. In questo caso, però, Cassa depositi e prestiti ha messo a disposizione una cifra pari a 3 miliardi di euro: il credito viene erogato fino a esaurimento delle risorse disponibili, per un massimo di 150 mila euro per ogni istituto di credito aderente.
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Osimo, Appartamento di 85 mq. di recente costruzione

OSIMO
A 5 minuti dal centro della città e in zona ben servita, Appartamento di 85 mq. posto al secondo e ultimo piano di un complesso residenziale di recente costruzione.
La soluzione abitativa è composta da: Soggiorno, cucina abitabile, due camere, due bagni e tre balconi.
Tramite una comoda scala interna, si accede alla soffitta di 70 mq. con travi a vista  terrazzo.
Completano la proprietà: Garage di 24 mq., due posti auto e cantina.
L'immobile è dotato di aria condizionata e si ha inoltre la possibilità di acquistarlo completo di arredo.
AOI 3217 euro 199.000



Per maggiori informazioni vi invitiamo a telefonare al numero 0731.206860


lunedì 8 luglio 2019

Jesi, Appartamento di 115 mq. con garage

JESI (zona Parco del Ventaglio)
In contesto residenziale e ben servito, proponiamo appartamento panoramico di 115 mq, in buone condizioni.
Posto al quarto piano di una palazzina dotata di ascensore, la soluzione è composta da: sala, cucina abitabile entrambe con balcone, tre camere con pavimentazione in parquet e due bagni.
Completa la proprietà un comodo garage.
AJE 4282 - euro 180.000
Per maggiori informazioni vi invitiamo a telefonare al numero 0731.206860
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