Dal 1° gennaio 2016, in seguito a quanto previsto dalla legge di
Stabilità, chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle
agevolazioni previste e decide ora di comprare un nuovo immobile senza
prima vendere il precedente può farlo sfruttando ancora una volta i
benefici fiscali. C’è solo una condizione: l’abitazione acquistata in precedenza deve
essere alienata entro un anno dalla data dell’atto. La legge di
Stabilità 2016 ha facilitato l’applicazione dei benefici fiscali
sull’acquisto della prima casa. In che modo ha reso più semplice
usufruire delle agevolazioni?
Fino al 31 dicembre 2015 chi voleva
acquistare una prima casa avendone in passato acquistata un'altra con le
agevolazioni previste doveva necessariamente prima vendere o alienare
l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il
nuovo immobile usufruendo del beneficio. Non sempre questa sequenza
temporale poteva realizzarsi. Il legislatore ha preso atto di tale
difficoltà e ha dato vita a una norma che dal 1° gennaio 2016 consente
di acquistare la prima casa, quindi una nuova abitazione, usufruendo
delle agevolazioni anche se si possiede ancora la precedente acquistata
con i benefici fiscali, purché però la si alieni entro l’anno
successivo. Sostanzialmente, il legislatore ha dato al contribuente che
vuole cambiare la propria abitazione un anno di tempo rispetto a un
nuovo acquisto.
Quali sono i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa?
Imposta di registro
– Stiamo parlando di una norma che è stata inserita nell’ambito della
disciplina dell’imposta di registro. Quest’ultima si applica quando si
acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non
dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per
questi acquisti è stabilita nella misura del 2%. Trattandosi di
abitazioni, è possibile che il contribuente scelga di applicare
l’imposta sul cosiddetto valore catastale, cioè fare l’opzione del
prezzo/valore, quindi il 2% si applica sul valore catastale
dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e
catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.
Iva
– L’agevolazione prima casa esiste anche come beneficio nell’ambito
dell’Iva, cioè per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso
l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo,
perché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo di vendita. In tal
caso, per quanto riguarda i requisiti e le condizioni, la disciplina
degli acquisti prima casa è identica a quella stabilita nell'ambito
dell'imposta di registro. Pertanto, per quanto la modifica normativa di
cui stiamo parlando sembri riferirsi letteralmente all’imposta di
registro, a nostro avviso, in via interpretativa, proprio perché la
disciplina dell’Iva è costruita con un rinvio alla normativa
dell’imposta di registro, questa novità può applicarsi anche agli
acquisti sottoposti ad Iva. Su questo punto anche l’Agenzia delle
Entrate, intervenendo al Telefisco, ha confermato tale interpretazione.
Acquisti per successione e donazione
– Come confermato dalla stessa Agenzia, la novità è applicabile anche
in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione.
Infatti, è previsto un beneficio prima casa – sempre in presenza di
tutti i requisiti e di tutte le condizioni di cui abbiamo parlato –
anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è
un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 200
euro ciascuna.
Credito d’imposta – C’è poi il punto
relativo al credito d’imposta. Chi vende e riacquista una prima casa ha
diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta
da pagare quella che ha già pagato per un altro acquisto prima casa. Qui
c’è una difficoltà interpretativa. La formulazione letterale della
norma sul credito d’imposta dice, infatti, che spetta a chi alieni
un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra
entro l’anno. Quindi la norma sul credito d’imposta presuppone la
sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era
l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni.
Quali sono i requisiti per poter accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Chi
usufruisce dell’agevolazione prima casa deve rispettare determinati
requisiti. Per esempio, nel caso della novità in questione, deve
trasferire l'abitazione agevolata preposseduta entro l'anno dal nuovo
acquisto.
In sintesi, i requisiti necessari sono, oltre a quello
oggettivo (deve trattarsi di abitazioni, escluse quelle di categoria
catastale A1, A8, A9):
- La residenza nel comune dove si acquista
l’immobile agevolato (in mancanza, la residenza può essere trasferita
entro 18 mesi dall'acquisto);
- Non possedere, neppure in comunione
con il coniuge, altre abitazioni nello stesso comune, a prescindere da
come queste abitazioni siano state acquisite;
- Poi c’è il requisito
della non possidenza di altre abitazioni su tutto il territorio
nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa ed è quello sul
quale è intervenuto il legislatore, consentendo sostanzialmente di
spostare anche all'anno successivo dal nuovo acquisto la realizzazione
di questo requisito.
Quali sono le cause di decadenza dall’agevolazione?
La
mendacità di tutti questi requisiti dichiarati dal contribuente o il
mancato trasferimento entro l'anno dell'immobile preposseduto e
acquistato con le agevolazioni comportano la decadenza
dell'agevolazione, cioè l'amministrazione finanziaria recupera l'imposta
nella misura ordinaria (il 9% per l'imposta di registro) ed applica una
sanzione (nella misura del 30%).
Oltre a queste ipotesi c'è anche
un’altra causa di decadenza: l’alienazione nei cinque anni dall'acquisto
dell'immobile agevolato. Nel caso in cui l’immobile acquistato con le
agevolazioni prima casa venga trasferito nei cinque anni dall’acquisto
agevolato si verifica la decadenza dall’agevolazione, a meno che il
contribuente riacquisti entro l’anno successivo un altro immobile da
destinare a propria abitazione principale.
Nel caso di un riacquisto,
che evita la decadenza, va precisato che non è necessario si tratti di
un riacquisto prima casa – quindi per esempio di un immobile che non sia
nelle categorie catastali A1, A8, A9 –, ma occorre la destinazione ad
abitazione principale. C’è quindi una differenza tra il requisito
oggettivo necessario per accedere al beneficio e il requisito oggettivo
del riacquisto, che serve per sanare ed evitare la decadenza.
Questa è
una norma che sicuramente – consentendo di accedere comunque a un
trattamento fiscale di favore e dando più tempo per vendere/trasferire
il precedente immobile – ha effetti positivi. Come capita praticamente
con tutte le norme, ci possono essere degli aspetti che necessitano di
un’interpretazione.
www.immobiliarebellitalia.com
