Ristrutturare casa: meglio sconto sul prezzo o cessione della detrazione?

Ristrutturare casa: meglio sconto sul prezzo o cessione della detrazione?
Qual è la scelta migliore quando si vuole risparmiare sulle ristrutturazioni? Per quanto riguarda i lavori agevolabili fiscalmente, compresi quelli per l'efficientamento energetico, il decreto crescita prevede due possibilità: la cessione della detrazione oppure uno sconto sul prezzo da parte del fornitore. Cosa conviene di più?
Per quali lavori è possibile scegliere
Come riportato da un articolo de Il Sole 24 Ore, le tipologie di ristrutturazione che permettono questa scelta sono quattro: in primo luogo tutti gli interventi sul risparmio energetico passibili di ecobonus, su parti comuni di condomini o su singole unità abitative, detraibili dal 50% al 75%.
Rientrano in questa possibilità anche due tipi di misure antisismiche: quelle effettuate su parti comuni di edifici condominiali che permettano di ridurre di 1 o 2 classi di rischio, detraibili dal 75% all'85%; quelle combinate con la riqualificazione energetica, che prevedono una detrazione all'80% o all'85%.
L'ultima tipologia riguarda l'acquisto di unità immobiliari da imprese che le abbiano demolite e ricostruite, anche in questo caso con una detrazione di 1 o 2 classi di rischio sismico, detraibili dal 75% all'85%. 
Guardare al caso concreto
Più che fare un ragionamento teorico, è meglio tenere conto delle circostanze concrete: in particolare, i prezzi reali e quale ditta si occuperà dei lavori. La legge prevede, ad esempio, che lo sconto sia pari all'ammontare della detrazione: per questa ragione esso può apparire come l'opzione più conveniente. Ma se chi propone lo sconto aumenta il prezzo di partenza, il vantaggio sarà azzerato. È quindi utile confrontare le proposte dei vari operatori sul mercato.
L'altro passaggio è capire quale tipo di azienda seguirà la ristrutturazione: quelle medio grandi potrebbero subappaltare i lavori a imprese di minori dimensioni, per guadagnare nonostante lo sconto.
Cessione ai familiari 
Il più delle volte, le imprese non sono disposte ad acquistare credito d'imposta e agire come una specie di banca per il cliente. Si può, tuttavia, permettere ad altri soggetti di ricevere la cessione. Questo conviene soprattutto se il proprietario dell'immobile è un contribuente incapiente, perché il bonus può anche essere comprato da una banca, da un conoscente o un parente: in questo caso il credito rimane in famiglia e si evitano dispersioni.
Se si parla di beneficiario non incapiente, invece, la detrazione può essere ceduta solo al fornitore o a un altro soggetto privato legato in qualche modo al rapporto che ha generato il bonus, ad esempio un altro condominio o il cointestatario dell'immobile.
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Acquisto seconda casa, quali sono le spese

Acquisto seconda casa, quali sono le spese
L’acquisto di una seconda casa comporta spese notarili e il pagamento di imposte. Bisogna tenere presente che in questo caso non sono previsti sconti fiscali e non è neppure possibile usufruire delle detrazioni fiscali del 19% sugli interessi passivi del mutuo. Vediamo quali sono le tasse da pagare.
Al momento della firma di un contratto di compravendita immobiliare, bisogna pagare le imposte, che ricadono sull’acquirente e non sul venditore. Le tasse vengono versate, attraverso il notaio, all’atto del rogito e non prima. Esse si sommano al prezzo di vendita indicato nel compromesso.
Le tasse sulla seconda casa – Le imposte da pagare sull’acquisto della seconda casa variano a seconda che il venditore sia un soggetto privato o un’impresa. Nel primo caso l’atto è soggetto all’imposta di registro, nel secondo si sconta quasi sempre l’Iva. Peraltro, se ad acquistare è un privato, l’Iva non può essere neanche recuperata e grava su di lui come qualsiasi altro costo.
Le tasse da pagare quando si compra da un’impresa costruttrice sono le seguenti:
- Iva al 10% del prezzo totale dell’immobile per le abitazioni classificate o classificabili nelle categorie        catastali diverse da A/1, A/8 e A/9 (immobili di lusso); invece per le categorie catastali A/1, A/8 e A/9 si sconta l’Iva al 22% (per la prima casa, invece, l’Iva è al 4%);
- imposta di registro fissa di 200 euro;
- imposta ipotecaria fissa di 200 euro;
- imposta catastale fissa di 200 euro.
Ma l’acquisto della seconda casa da una ditta è soggetta a Iva solo se:
- il venditore è un’impresa costruttrice o di ripristino dei fabbricati entro cinque anni dall’ultimazione della costruzione o dell’intervento; oppure anche dopo i 5 anni se il venditore sceglie nell’atto di vendita o nel contratto preliminare di assoggettare l’operazione a Iva;
- oppure si tratta di vendita di immobili abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali il venditore sceglie nell’atto di vendita o nel contratto preliminare di sottoporre l’operazione a Iva.
In tutti gli altri casi, la vendita della seconda casa da impresa è Iva esente. In tale ipotesi bisognerà pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del prezzo totale dell’immobile e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Se invece il venditore è un privato, la vendita è sempre Iva esente e bisognerà invece pagare:
- l’imposta di registro in misura proporzionale del 9% del prezzo totale dell’immobile e comunque mai in misura inferiore a 1.000 euro;
- l’imposta ipotecaria fissa di 50 euro;
- l’imposta catastale fissa di 50 euro.
Gli atti assoggettati all’imposta di registro proporzionale e tutti gli atti e le formalità necessarie per effettuare gli adempimenti presso il catasto e i registri immobiliari sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
Spese notarili acquisto seconda casa – Con la registrazione dell’atto di vendita e la relativa trascrizione, il notaio provvede a corrispondere le imposte per conto dell’acquirente. Quest’ultimo però deve pagare anche la parcella del notaio.
Imposta sui rifiuti sulla seconda casa – A meno che non si dimostri che l’immobile non è ammobiliato e che non sono state attivate le utenze, sulla seconda casa (anche se disabitata) deve essere pagata l’imposta sui rifiuti.
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Pagamento Imu e Tasi 2017: le cose che devi sapere per il versamento del 18 dicembre

Pagamento Imu e Tasi 2017: le cose che devi sapere per il versamento del 18 dicembre
Oramai manca poco: il 18 dicembre è l'ultimo giorno utile per il pagamento della seconda rata dell'Imu e della Tasi per il 2017. Per i proprietari che devono effettuare il versamento ecco dieci cose da sapere sulle imposte sulla casa.
1.  Anche per quest'anno a pagare saranno i proprietari di prime case di lusso o di immobili diversi dall'abitazione principale.Non tutte le abitazioni di lusso dovranno pagare: le villette racchiuse nelle categorie A7 sono "graziate". Per questo si ringrazia il catasto e la mancata riforma.
2.   Per il saldo di dicembre si utilizeranno le nuove aliquote approvate dai comuni e pubblicate sul sito del Mef.
3.  Chi ha pagato la prima rata con le aliquote del 2016, per il saldo di dicembre dovrà versare l'importo che si ottiene sottraendo alla somma ottenuta con le nuove aliquote quando già pagato a giugno.
4.  I proprietari di immobili inagibili, inabitali o dimore storiche hanno diritto a una riduzione del 50% sulla base imponibile di Imu e Tasi. Agli immobili locati a canone concordato si applica una riduzione dell'imposta del 25%. Si applica una riduzione del 50% per le abitazioni principali non di lusso concesse in comodato d'uso gratuito tra genitori e figli.
5.  Gli inquilini hanno diritto a l'esenzione dell'imposta se utilizzano la casa come abitazione principale. Nessuna esenzione per i proprietari che dovranno pagare una quota compresa tra il 70 e il 90%.
6.  I proprietari di abitazione principale che non vi hanno trasferito la residenza - anche per ragioni imputabili a cause di forza maggiore- dovranno pagare Imu e Tasi con le aliquote della seconda casa.
7.  Se un immobile è posseduto da due proprietari entrambi sono tenuti a pagare la propria quota di possesso. Se uno dei due non paga, il secondo è chiamato a pagare anche per il primo. Si chiama responsabilità in solido al pagamento.
8.  Se due coniugi possiedono la residenza in due comuni diversi, entrambe le abitazioni dove risiedono sono considerate come principali, e quindi esenti, ai fini Imu e Tasi. Ciò non avviene se le case si trovano nello stesso comune.
9.  Il calcolo di Imu e Tasi si complica se nel corso del 2016 ci sono state variazioni sul possesso o è cambiata la destinazione d'uso. Si ricorda che qualsiasi variazione deve essere stata segnalata nella dichiarazione IMU e Tasi da presentare entro il 30 giugno 2017.
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RIFORMA DEL CATASTO 2014 E TASSE SULLA CASA: COSA CAMBIERA'?

Riforma del catasto 2014 e tasse sulla casa: cosa cambierà?
E' partita venerdì la riforma del catasto 2014 con l'approvazione delle commissioni censuarie. Alto è il rischio di nuovi rincari a causa della decisione di allineare le rendite catastali ai valori di mercato.
Riforma del catasto 2014
Nonostante tutta la riforma ruoti intorno alla necessità dell’invarianza del gettito proprio per assicurare che le nuove rendite non si traducano automaticamente in maxi tasse sulla casa, è alto il rischio che la rendita catastale per il calcolo IMU e la tassa sui servizi indivisibili TASI aumentino anche di 10 volte rispetto al valore attuale. Tutto dipenderà da come i sindaci dei vari comuni rimoduleranno le aliquote e le agevolazioni delle imposte una volta chiusa la riforma.
L’aumento sarà tanto più elevato quanto più basso è il livello delle attuali rendite. L’allineamento progressivo dei valori patrimoniali a quelli del mercato delle compravendite immobiliari e delle rendite agli importi delle locazioni dovrebbe ridurre ed eliminare le attuali sperequazioni. Tutto ciò inciderà sul calcolo di TASI e IMU, che al momento presentano profonde differenze tra le varie zone d’Italia se non tra diverse zone della stessa città.
Commissioni censuarie: escluse le associazioni di categoria
Il decreto attuativo della delega fiscale, varato venerdì e ora in esame al Parlamento, non assicura la presenza dei rappresentati delle associazioni di categoria del settore immobiliare in ognuna delle 103 commissioni censuarie locali, che sono composte da 7 membri ciascuna. Le commissioni censuarie saranno composte dal Presidente, scelto tra magistrati ordinari, amministrativi o tributari, 2 componenti designati dalle Entrate e 1 dall’Anci. Sarà il Prefetto a proporre i componenti indicati da professionisti e associazioni di categoria al presidente del Tribunale, il quale ne nominerà 3. Le associazioni di categoria potrebbero quindi essere escluse dalle commissioni censuarie e non avere la possibilità di esprimere il proprio parere circa il meccanismo di costruzione delle funzioni statistiche che definiscono i nuovi importi. La correzione di rotta sulla formazione delle commissioni censuarie è ancora possibile, poiché la riforma del catasto è ora al vaglio dei pareri parlamentari, e la delega stabilisce un periodo di 30 giorni dalla data di trasmissione.
Mancanza di tutela anticipata per il contribuente
Altro punto di dibattito sulla nuova riforma del catasto è la mancanza di una tutela anticipata per il contribuente. Questo meccanismo avrebbe dato la possibilità di esaminare i reclami dei contribuenti in commissione censuaria prima di un ricorso vero e proprio. L’autotutela del cittadino sarebbe stata opportuna per rendere il sistema più efficiente, favorire la semplificazione delle procedure e interpellare direttamente i membri della commissione censuaria qualificati sull’estimo catastale.
Definizioni delle rendite catastali: l'iter
L’iter per la definizione delle nuove rendite catastali nell’ambito della riforma del catasto dovrebbe seguire diversi passaggi successivi quali:
- Mappatura a partire dalle “microzone”, porzioni del territorio con caratteristiche omogenee.
- Revisione radicale del sistema di vani, classi e categorie (ormai datato) per arrivare agli immobili-tipo su cui costruire gli algoritmi per attribuire i nuovi valori basati sui metri quadrati.
- Individuazione del valore medio di mercato per ogni microzona e per ogni tipologia immobiliare, con applicazione di coefficienti che terranno conto di ubicazione, epoca di costruzione e gradi di finitura. I coefficienti funzioneranno sulla base do un algoritmo che definirà il valore unitario al metro quadro
- Validazione delle funzioni statistiche da parte delle 103 commissioni censuarie.
- Attribuzione del valore patrimoniale medio stabilito attraverso gli algoritmi sulla base del valore di mercato e la nuova rendita che – sempre attraverso le funzioni statistiche – sarà ancorata al valore locativo.
Attribuzione di estimo incoerente: che fare?
Secondo la riforma catastale 2014, in caso di attribuzione di un estimo incoerente il cittadino potrà:
- Fare istanza di autotutela all’ufficio provinciale del Territorio dell’Agenzia delle Entrate. Ciò sarà possibile a partire dalla notifica prevista dal decreto legislativo
- Ricorso alla Commissione tributaria provinciale entro 60 giorni dalla notifica in caso di mancata risposta o rigetto parziale o totale (salvo diversamente indicato dal decreto legislativo in relazione al termine per il procedimento speciale sull’estimo).

Le Commissioni tributarie saranno chiamate a esprimersi nel merito dei valori immobiliari per altre tipologie di imposte, la cui trattazione richiede una formazione specifica.
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