Quando si affronta un’operazione di vendita della casa, cosa succede se non viene consegnato il certificato di agibilità? Si tratta di una questione molto dibattuta, sulla quale di recente si è espressa la Cassazione. Ma numerose sono le pronunce giurisprudenziali sul tema.
Nel caso in cui venga firmato un contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’acquirente poi richieda il certificato di agibilità senza che il venditore però lo fornisca, può l’acquirente rifiutarsi di sottoscrivere il contratto definitivo e richiedere la caparra versata?
Secondo la giurisprudenza, l’agibilità di un immobile destinato ad uso abitazione è una qualità essenziale che deve essere garantita dal venditore. Con la pronuncia n. 8199 dell’11 agosto 1990, la Cassazione ha stabilito che l’acquirente può richiedere la risoluzione del contratto se nel corso della vendita di una casa il venditore non consegna il certificato di agibilità.
Anche nel caso in cui nel contratto preliminare non venga specificata la consegna del certificato di agibilità per la casa, se il venditore non lo consegna prima della compravendita dell’immobile commette un inadempimento contrattuale. L’eventuale inagibilità di un immobile deve essere espressamente indicata nel contratto preliminare e l’acquirente deve esserne consapevole fin dal primo momento.
Con la sentenza n. 622/19 del 14 gennaio 2019, la Cassazione ha confermato che in una compravendita di un immobile destinato ad abitazione il certificato di agibilità per la casa costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto. Esso è in grado di incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico sociale assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità.
Se dunque l’acquirente richiede il certificato di agibilità e il venditore non lo fornisce, il compratore può decidere di non stipulare il contratto definitivo e chiedere la restituzione di tutti gli acconti già versati e, se previsto nel contratto preliminare, il doppio della caparra.
In passato, con la sentenza n. 2438/2016, la Cassazione ha affermato che l’obbligo di consegnare il certificato di agibilità grava ex lege sul venditore, in base all’art. 1477, terzo comma, del codice civile. E’ quindi legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la definitiva compravendita di un immobile privo del certificato anche se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune.
Nel dettaglio, la Cassazione ha spiegato che il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipende da inerzia del Comune (nei cui confronti peraltro è obbligato ad attivarsi il promittente venditore) è giustificato, poiché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene.
La Suprema Corte ha fatto sapere che “la consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto”.
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