Contratto preliminare di compravendita, la registrazione: tempi e costi

Contratto preliminare di compravendita, la registrazione: tempi e costi
In una compravendita immobiliare il preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Ecco alcune cose importanti da sapere.
Il documento deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, la casa da acquistare, l’indirizzo, una precisa descrizione con i dati del catasto e la data del contratto definitivo. Ma non solo. Il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se il contratto è redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico.
Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro; se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra; se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.
Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro, non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.
Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.
Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.
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Clausola penale e caparra confirmatoria, quali sono le differenze

Clausola penale e caparra confirmatoria, quali sono le differenze
Nel momento in cui si concretizza una compravendita ci sono atti che, al di là della sottoscrizione del preliminare, impegnano venditore e acquirente. Andiamo a vedere quali sono e le loro differenze.
Clausola penale contratto preliminare
Uno di questi atti è la clausola penale. Si tratta di una pattuizione accessoria al contratto, il cui obiettivo è rafforzare il vincolo contrattuale e stabilire la prestazione dovuta in caso di inadempimento o ritardo, limitando così a tale prestazione la misura del risarcimento. Per l’art. 1392 del Codice civile è però possibile pattuire anche la risarcibilità di un ulteriore danno.
La clausola penale diventa operativa solo quando è stato accertato l’inadempimento al contratto, conseguenza della domanda di risoluzione chiesta dal contraente che ha adempiuto o ha offerto di adempire alla propria prestazione. La clausola penale, inoltre, può essere stabilita per il ritardo nell’adempimento.
Caparra confirmatoria acquisto immobile
La caparra confirmatoria è un patto contrattuale che si perfeziona con la consegna della somma nelle mani del venditore da parte del futuro acquirente. La caparra confirmatoria ha la funzione di prova dell’avvenuta conclusione del contratto preliminare, di parziale esecuzione della prestazione, di rafforzamento del vincolo contrattuale.
La caparra confirmatoria, inoltre, è comunemente indicata come sanzione contrattuale. Questo perché opera in caso di inadempimento di una delle parti del contratto e mira all’immediato risarcimento del danno. La caparra confirmatoria, principalmente, ha dunque la funzione di liquidare anticipatamente i danni derivanti dall’inadempimento di uno dei contraenti.
Secondo quanto disposto dall’art. 1385 del Codice civile, “se al momento della conclusione del contratto una parte dà all’altra, a titolo di caparra, una somma di danaro o una quantità di altre cose fungibili, la caparra in caso di adempimento, deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. Se la parte che ha dato la caparra è inadempiente, l’altra può recedere dal contratto, ritenendo la caparra; se inadempiente è invece la parte che l’ha ricevuta, l’altra può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra. Se però la parte che non è inadempiente preferisce domandare l’esecuzione o la risoluzione del contratto, il risarcimento del danno è regolato dalle norme generali”.
Clausola penale e caparra confirmatoria differenze
La clausola penale diventa operativa solo dopo che si è accertato l’inadempimento al contratto, conseguenza della domanda di risoluzione chiesta dal contraente che ha adempiuto o ha offerto di adempire alla propria prestazione, la caparra confirmatoria invece presuppone il diritto di recesso e ne prevede già la “pena”. La caparra confirmatoria, inoltre, limita il danno risarcibile alla somma consegnata. La clausola penale può essere anche stabilita per il ritardo nell’adempimento, mentre la caparra confirmatoria è prevista solo per il mancato esatto adempimento alla stipula del contratto definitivo.
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