Leasing immobiliare per la prima casa: che cos'è e come funziona

Leasing immobiliare per la prima casa: che cos'é e come funziona
Quando si pensa di acquistare la propria prima casa, molto spesso ci si trova di fronte a due alternative: richiedere un mutuo oppure scegliere il leasing immobiliare. Meno conosciuta rispetto al tradizionale mutuo, questa seconda opzione potrebbe essere descritta come un affitto con riscatto che presenta numerosi vantaggi: ecco quali.
Il leasing 2019: che cos'è e a chi conviene
Introdotto dalla Legge di Bilancio 2016, il leasing sulla prima casa resterà in vigore almeno fino a tutto il 2020. Si tratta di un contratto fra la banca o l'intermediario finanziario che acquista l'immobile e il richiedente: in esso vengono stabiliti sia l'importo delle rate mensili e la loro durata, sia la cifra necessaria per un eventuale riscatto finale. In maniera schematica, ecco quali sono le sue principali caratteristiche:
- l'importo del finanziamento arriva anche al 100% del valore dell'immobile e comprende le spese di arredamento, a differenza del classico mutuo che di solito non supera l'80% del valore;
- è più facile da ottenere anche per chi non ha un contratto a tempo indeterminato;
- il canone mensile pagato dal richiedente è detraibile dalle tasse;
- qualora l'intestatario del leasing avesse difficoltà economiche, le rate potrebbero essere bloccate per un anno;
- per tutta la durata del canone il proprietario dell'immobile sarà la banca, quindi il richiedente non dovrà pagare le relative tasse.
Che cosa succede al termine del contratto?
I vantaggi di questa soluzione per l'acquisto della prima casa sono evidenti soprattutto al momento della scadenza del contratto. Il richiedente avrà infatti diverse opzioni fra cui scegliere:
- acquistare la casa al prezzo di riscatto stabilito inizialmente, che è inferiore a quello di mercato;
- rinnovare il contratto continuando a pagare le rate mensili con le stesse condizioni economiche o stabilendone di nuove;
- lasciare l'immobile al concedente e andarsene.
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Acquisto prima casa avendone già una: quando si ha diritto al bonus

Acquisto prima casa avendone già una: quando si ha diritto al bonus
Il cosiddetto bonus prima casa spetta a chi non ha altro immobile all’interno del Comune ove si trova quello da acquistare e non ne possiede un altro, su tutto il territorio nazionale, già comprato con lo stesso beneficio. Ma che succede se si possiede un’altra abitazione data però in affitto? A chiarirlo la Cassazione con l’ordinanza n. 19989/18 del 30 luglio 2018.
Innanzitutto, è opportuno ricordare che per usufruire dell’agevolazione fiscale sulla prima casa non bisogna essere proprietari di altre case sull’intero territorio nazionale acquistate già con il bonus, salvo vendere entro un anno dal nuovo acquisto; non bisogna essere proprietari di altra casa di abitazione nel Comune ove si trova l’abitazione in corso di acquisto; bisogna avere la residenza nel Comune ove si trova la nuova casa da acquistare con il bonus.
L’immobile acquistato con il bonus prima casa non si può vendere per almeno 5 anni, salvo acquistarne un secondo entro 12 mesi, anche questo da destinare a propria abitazione principale; l’immobile acquistato con il bonus prima casa si può dare in affitto senza perdere l’agevolazione; il contribuente non è tenuto ad andare a vivere nell’abitazione acquistata con il bonus, l’importante è che abbia la residenza all’interno dello stesso Comune.
La sentenza n. 2778/2018 della commissione tributaria di Milano ha poi stabilito che, nel caso di vendita della prima casa entro i cinque anni, la residenza nell’immobile riacquistato entro un anno consente di mantenere il diritto all’agevolazione anche in assenza di nuova residenza anagrafica. Secondo la pronuncia, dunque, se c’è prova dell’effettiva residenza presso il nuovo immobile, si può mantenere l’agevolazione pure in assenza di trasferimento formale della residenza anagrafica. Per la Cassazione, in caso di mancato trasferimento della formale residenza anagrafica per richiesta non accolta, l’agevolazione è da revocare.
E’ possibile inoltre avere l’agevolazione fiscale una seconda volta se la casa diventa inagibile o troppo stretta. E si può altrettanto usufruire dell’agevolazione se si acquista casa per i figli intestandola a questi, anche se chi paga ha già comprato la propria prima casa con il bonus.
Con la sentenza n. 19989/18, la Cassazione ha ora stabilito che, chi ha già un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella in corso di acquisto a condizione che quest’ultima sia stata data in affitto, può sfruttare il bonus prima casa. Questo perché per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa, la nozione di casa di abitazione deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Tale idoneità non sussiste quando l’immobile è dato in locazione a terzi; di conseguenza, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto di locazione regolarmente registrato.
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Fondo di garanzia Mutuo Prima Casa: come funziona

Fondo di garanzia Mutuo Prima Casa: come funziona
Il mercato del lavoro è cambiato e molte giovani coppie, con contratti atipici, potrebbero non avere accesso alle richieste di mutuo per acquistare la prima casa. Per questo dal 2014 il Governo ha istituito un fondo di garanzia rivolto soprattutto a questi soggetti.
Con il Fondo garanzia Mutuo Prima Casa (precedentemente noto come Fondo giovani coppie) è lo Stato a fare da garante, con le banche che hanno aderito al progetto, per l’accensione del mutuo sull’acquisto della prima casa. La garanzia statale è pari al 50% della quota capitale (non sono inclusi gli interessi) del mutuo, purché il valore dell’immobile non superi i 250mila euro e non rientri nelle categorie delle abitazioni di lusso.
Il fondo di garanzia prevede, inoltre, un tasso calmierato del finanziamento per alcune categorie:
    -giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni). Non è necessario essere sposati: basta che si conviva da almeno due anni;
    -nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;  
    -giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico;
    -conduttori di alloggi di proprietà degli Istituti autonomi per le case popolari.
Quali sono i requisiti per accedere al fondo?   
    -Non essere proprietari, al momento della presentazione della richiesta di mutuo, di altri immobili destinati all’uso abitativo (ad eccezione di quelli ereditati e che siano in uso a titolo gratuito a genitori e fratelli);
    -l’immobile deve trovarsi nel territorio nazionale;
    -l’importo del mutuo non deve superare i 250 mila euro e l’immobile, che dovrà essere indicato come abitazione principale del mutuatario, non deve rientrare nelle categorie catastali A1, A8 e A9 né avere le caratteristiche di lusso indicate nel decreto del Ministero dei lavori pubblici del 2 agosto 1969, n. 1072.
Per l’accesso alla garanzia del Fondo non sono previsti limiti di reddito dei mutuatari.
Come fare domanda. La richiesta di accesso al Fondo va presentata direttamente alla Banca o intermediario finanziario a cui si richiede il mutuo, purché aderisca all’iniziativa, utilizzando la modulistica presente sul sito del Tesoro.
Le richieste potranno essere presentate solo dopo che la banca abbia assicurato l’operatività a favore della propria clientela (termine previsto in 30 giorni lavorativi dall’adesione della banca al Fondo).
L’elenco delle banche ad oggi aderenti, in continuo aggiornamento, è disponibile sul sito di Abi e su quello di Consap.
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Guida alle agevolazioni sulla prima casa 2017

Guida alle agevolazioni sulla prima casa 2017
Comprare la prima casa è una tappa impegnativa, uno dei passi più importanti nella vita di tutti noi. Una volta trovato l’immobile che volete acquistare e arrivati a un passo dal rogito è bene ricordarsi che si ha diritto a un bonus fiscale per la prima casa, che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Tra gli sgravi fiscali del settore immobiliare questo è il più richiesto, nel corso del 2016 il 50% delle compravendite ha beneficiato di questo bonus.
L’agevolazione è stata confermata anche per il 2017, vediamo in cosa consiste, chi ne ha diritto e cosa fare per ottenerlo.
Il bonus sull’acquisto della prima casa prevede la riduzione delle imposte da pagare.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva il bonus consiste in:
    imposta di registro proporzionale, nella misura del 2%
    imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    imposta catastale fissa di 50 euro
Se acquistate da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, il vostro bonus prima casa riguarderà:
    Iva ridotta al 4%
    Imposta di registro fissa di 200 euro
    Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    Imposta catastale fissa di 200 euro
Per poter chiedere l’agevolazione:
    il fabbricato che si acquista deve far parte di determinate categorie catastali
    il fabbricato si deve trovare nel comune in cui avete (o intendete stabilire) la vostra residenza, o in cui lavorate
    Dovrete essere in possesso di determinati requisiti
Vediamo ora il dettaglio dei requisiti:
Ne hanno diritto tutti i contribuenti, a prescindere dal proprio reddito, possono fare richiesta di questo bonus, ma nel rispetto di determinati titoli.
Chi presenta richiesta:
    Non deve essere titolare, esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile che sta acquistando.
    Non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di un’altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) per l’acquisto della quale il richiedente, o il coniuge, abbia già usufruito delle agevolazioni “prima casa”.
Tuttavia, da gennaio 2016, se vi trovate nella situazione al secondo punto potete, comunque, procedere a un nuovo acquisto con il bonus per la prima casa a condizione che vendiate, o cediate, l’immobile già in vostro possesso entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
Attenzione: Se comprate casa nello stesso comune in cui siete già titolari di un immobile per il quale NON avete usufruito dei benefici per la prima casa, NON potrete chiedere il bonus. Questo anche nel caso ci si impegni a vendere l’abitazione di cui siete già in possesso.
La casa per cui si fa richiesta di bonus deve:
    trovarsi nel territorio del comune in cui avete la vostra residenza
    In alternativa dovrete impegnarvi a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui presenterete al comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha diritto alle agevolazioni anche:
    se la casa si trova nel territorio del comune in cui svolgete la vostra attività lavorativa (anche se non retribuita, ad esempio per studio, volontariato, o attività sportive).
    Se vi siete dovuti trasferire all’estero per ragioni di lavoro potete richiedere il bonus prima casa per un immobile nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il vostro datore di lavoro.
    se siete un cittadino italiano emigrato all’estero (iscritto all’Aire), purché l’immobile che intendere acquistare risulti come “prima casa” sul territorio italiano.
Se intendete chiedere il bonus per la prima casa fate attenzione che l’immobile di vostro interesse sia classificato nella categoria catastale del gruppo A (abitazioni), in particolare in una di queste:
    · A/2 (abitazioni di tipo civile)
    · A/3 (abitazioni di tipo economico)
    · A/4 (abitazioni di tipo popolare)
    · A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
    · A/6 (abitazioni di tipo rurale)
    · A/7 (abitazioni in villini)
    · A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
È possibile estendere le agevolazioni anche a una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    · C/2 (magazzini e locali di deposito),
    · C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse)
    · C/7 (tettoie chiuse o aperte)
È indispensabile, ai fini del riconoscimento del bonus, che le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Non è possibile applicare il bonus alle abitazioni accatastate come:
    · A/1 (abitazioni di tipo signorile),
    · A/8 (abitazioni in ville);
    · A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
    · A/10 (uffici e studi privati)
Se acquirente e immobile rientrano nei requisiti previsti vi basterà chiedere il bonus per la prima casa direttamente dal notaio, in sede di stipula.
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Vendite in aumento, secondo le statistiche la casa è protagonista!

Vendite in aumento, secondo le statistiche la casa è protagonista!
Le vendite di immobili nei primi mesi del 2016 sono aumentate, tanto. A dirlo è il rapporto creato in collaborazione fra il Ministero dell’Economia e l’Associazione Bancaria Italiana. In base alle statistiche, fra il 01 gennaio 2016 ed il 31 marzo 2016 le compravendite concluse sono state oltre 244.000, equivalenti al 17,3% in più rispetto a quelle concluse nel medesimo arco temporale del 2015. Se si dovesse considerare non il mercato immobiliare nel suo complesso, ma unicamente quello di edilizia residenziale, l’incremento sarebbe persino più marcato e pari al +20,6% visto che in questo ambito le case compravendute sono state 115.135. In un mercato che gli autori dell’osservatorio hanno definito caratterizzato da prezzi in rallentamento, pur con una tendenza alla stabilizzazione, giocano un ruolo fondamentale i mutui concessi alle famiglie per l’acquisto di casa. Secondo quanto si legge nei dati ufficiali resi noti dalla Banca d’Italia, nel 2016, ad oggi, il numero delle nuove erogazioni è praticamente doppio se confrontato con quello relativo al 2015 comparandone i periodi di tempo. Un vero e proprio segnale di svolta l’accelerata che sta vivendo il settore e, tutto ciò, non può che essere letto come un elemento incoraggiante e di positività cui ha contribuito anche il fondo di garanzia per l’acquisto della prima casa.
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Comprare casa col 20% di sconto. Addio mutuo: ecco la soluzione

Comprare casa col 20% di sconto. Addio mutuo: ecco la soluzione
Si definisce "leasing immobiliare" abitativo ed è una novità introdotta dalla finanziaria 2016. In pratica è un' alternativa più leggera e pure più vantaggiosa fiscalmente al tradizionale mutuo. Con una sola (grande) differenza: fino alla fine del finanziamento la proprietà resta alla società di leasing e non al contraente. I maggiori risparmi si verificano per i nuclei familiari composti da persone con meno di 35 anni e un reddito lordo complessivo entro i 55.000 euro annui. Una fascia di mutuatari che fino a dieci anni or sono rappresentava circa la metà sul totale di quanti chiedevano e ottenevano i soldi per comprarsi casa, ma che dopo la crisi, si ritrova quasi del tutto esclusa dai finanziamenti per l' acquisto dell' abitazione. Troppo bassa la quota finanziata dalla banca, ma soprattutto troppo alta quella da saldare subito in contanti. Con il leasing è possibile finanziare la casa a persone che hanno una disponibilità limitata di contante, il peso della rata diventa sostenibile perché, come accade per tutti i leasing, una quota del debito viene saldata solo alla scadenza, ma soprattutto perché il costo reale delle rate viene ridotto drasticamente dalle agevolazioni fiscali. Vediamo insieme una simulazione: A fronte di un prezzo d' acquisto dell' immobile di 200.000 euro e una durata del contratto di 25 anni, il risparmio fiscale complessivo (il tetto per la detraibilità è pari a 8.000 euro l' anno) arriva a 42.000 euro. Circa il 20% sul valore finanziato in partenza. Decisamente non male. Il meccanismo è semplice: la banca acquista l' immobile e i contraenti pagheranno un canone periodico. Alla fine del contratto potranno riscattarlo. Una specie di affitto con diritto di riscatto. L' importo minimo erogabile ammonta a 50.000 euro e potrà essere restituito con piani di rimborso che vanno da 10 a 30 anni. La legge che ha istituito il leasing immobiliare per i privati ha previsto numerose tutele per chi decide di utilizzarlo. Ad esempio si può chiedere la sospensione della rata fino a 12 mesi qualora il contraente dovesse perdere il lavoro. Per contro, qualora i titolari del contratto dovessero smettere di onorare la rata mensile, la banca può semplicemente sfrattarli, essendo proprietaria dell' immobile. Con il mutuo, al contrario, l' istituto erogante deve far partire una procedura di esecuzione immobiliare. Il debitore si trova in una posizione più debole in caso di inadempienza, ma oltre al caso della disoccupazione, già previsto dalla legge, si sta pensando di proporre la sottoscrizione di polizze assicurative che coprano altri casi di morosità indipendente dalla propria volontà. Un elemento che può far pendere la scelta sul leasing immobiliare è l' assenza di garanzie richieste da parte della società erogante. Trattandosi in pratica di un canone d' affitto con diritto di riscatto finale, l' istruttoria dovrebbe limitarsi a una verifica della solvibilità da parte dei richiedenti. Secondo le stime la platea dei destinatari dell' offerta è molto ampia. I giovani con meno di 35 anni e un reddito lordo entro i 55.000 euro sono circa 200.000. Molti di più, per la precisione 830.000, gli over 35 con il medesimo reddito. Buona parte di queste persone sarebbero escluse dalla possibilità di acquistare casa dal momento che le loro disponibilità finanziarie non basterebbero a soddisfare i requisiti richiesti ai mutuatari.
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Bonus fiscale sull'acquisto della prima casa, punto per punto le novità del 2016

Bonus fiscale sull'acquisto della prima casa, punto per punto le novità del 2016

Dal 1° gennaio 2016, in seguito a quanto previsto dalla legge di Stabilità, chi in passato ha acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni previste e decide ora di comprare un nuovo immobile senza prima vendere il precedente può farlo sfruttando ancora una volta i benefici fiscali. C’è solo una condizione: l’abitazione acquistata in precedenza deve essere alienata entro un anno dalla data dell’atto. La legge di Stabilità 2016 ha facilitato l’applicazione dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa. In che modo ha reso più semplice usufruire delle agevolazioni?

Fino al 31 dicembre 2015 chi voleva acquistare una prima casa avendone in passato acquistata un'altra con le agevolazioni previste doveva necessariamente prima vendere o alienare l’abitazione in questione e solo successivamente poteva acquistare il nuovo immobile usufruendo del beneficio. Non sempre questa sequenza temporale poteva realizzarsi. Il legislatore ha preso atto di tale difficoltà e ha dato vita a una norma che dal 1° gennaio 2016 consente di acquistare la prima casa, quindi una nuova abitazione, usufruendo delle agevolazioni anche se si possiede ancora la precedente acquistata con i benefici fiscali, purché però la si alieni entro l’anno successivo. Sostanzialmente, il legislatore ha dato al contribuente che vuole cambiare la propria abitazione un anno di tempo rispetto a un nuovo acquisto.
Quali sono i benefici fiscali previsti per l’acquisto della prima casa?
Imposta di registro – Stiamo parlando di una norma che è stata inserita nell’ambito della disciplina dell’imposta di registro. Quest’ultima si applica quando si acquista da un privato oppure da un soggetto passivo Iva, ma non dall’impresa costruttrice. L’imposta proporzionale di registro per questi acquisti è stabilita nella misura del 2%. Trattandosi di abitazioni, è possibile che il contribuente scelga di applicare l’imposta sul cosiddetto valore catastale, cioè fare l’opzione del prezzo/valore, quindi il 2% si applica sul valore catastale dell’immobile e non sul valore di mercato. Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna.
Iva – L’agevolazione prima casa esiste anche come beneficio nell’ambito dell’Iva, cioè per l’acquisto dall’impresa costruttrice. In questo caso l’Iva ha un’aliquota ridotta, pari al 4%, ma si applica sul prezzo, perché nell’Iva la base imponibile è data dal prezzo di vendita. In tal caso, per quanto riguarda i requisiti e le condizioni, la disciplina degli acquisti prima casa è identica a quella stabilita nell'ambito dell'imposta di registro. Pertanto, per quanto la modifica normativa di cui stiamo parlando sembri riferirsi letteralmente all’imposta di registro, a nostro avviso, in via interpretativa, proprio perché la disciplina dell’Iva è costruita con un rinvio alla normativa dell’imposta di registro, questa novità può applicarsi anche agli acquisti sottoposti ad Iva. Su questo punto anche l’Agenzia delle Entrate, intervenendo al Telefisco, ha confermato tale interpretazione.
Acquisti per successione e donazione – Come confermato dalla stessa Agenzia, la novità è applicabile anche in caso di acquisti della prima casa per successione o donazione. Infatti, è previsto un beneficio prima casa – sempre in presenza di tutti i requisiti e di tutte le condizioni di cui abbiamo parlato – anche per questi acquisti. In questo caso, l’agevolazione è un’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali nella misura di 200 euro ciascuna.
Credito d’imposta – C’è poi il punto relativo al credito d’imposta. Chi vende e riacquista una prima casa ha diritto a un cosiddetto credito d’imposta: può scomputare dall’imposta da pagare quella che ha già pagato per un altro acquisto prima casa. Qui c’è una difficoltà interpretativa. La formulazione letterale della norma sul credito d’imposta dice, infatti, che spetta a chi alieni un’abitazione acquistata con le agevolazioni e ne acquisti un’altra entro l’anno. Quindi la norma sul credito d’imposta presuppone la sequenza alienazione/riacquisto, che fino al 31 dicembre 2015 era l’unica possibile per usufruire delle agevolazioni.
Quali sono i requisiti per poter accedere alle agevolazioni per l’acquisto della prima casa?
Chi usufruisce dell’agevolazione prima casa deve rispettare determinati requisiti. Per esempio, nel caso della novità in questione, deve trasferire l'abitazione agevolata preposseduta entro l'anno dal nuovo acquisto.
In sintesi, i requisiti necessari sono, oltre a quello oggettivo (deve trattarsi di abitazioni, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9):
- La residenza nel comune dove si acquista l’immobile agevolato (in mancanza, la residenza può essere trasferita entro 18 mesi dall'acquisto);
- Non possedere, neppure in comunione con il coniuge, altre abitazioni nello stesso comune, a prescindere da come queste abitazioni siano state acquisite;
- Poi c’è il requisito della non possidenza di altre abitazioni su tutto il territorio nazionale acquistate con le agevolazioni prima casa ed è quello sul quale è intervenuto il legislatore, consentendo sostanzialmente di spostare anche all'anno successivo dal nuovo acquisto la realizzazione di questo requisito.
Quali sono le cause di decadenza dall’agevolazione?
La mendacità di tutti questi requisiti dichiarati dal contribuente o il mancato trasferimento entro l'anno dell'immobile preposseduto e acquistato con le agevolazioni comportano la decadenza dell'agevolazione, cioè l'amministrazione finanziaria recupera l'imposta nella misura ordinaria (il 9% per l'imposta di registro) ed applica una sanzione (nella misura del 30%).
Oltre a queste ipotesi c'è anche un’altra causa di decadenza: l’alienazione nei cinque anni dall'acquisto dell'immobile agevolato. Nel caso in cui l’immobile acquistato con le agevolazioni prima casa venga trasferito nei cinque anni dall’acquisto agevolato si verifica la decadenza dall’agevolazione, a meno che il contribuente riacquisti entro l’anno successivo un altro immobile da destinare a propria abitazione principale.
Nel caso di un riacquisto, che evita la decadenza, va precisato che non è necessario si tratti di un riacquisto prima casa – quindi per esempio di un immobile che non sia nelle categorie catastali A1, A8, A9 –, ma occorre la destinazione ad abitazione principale. C’è quindi una differenza tra il requisito oggettivo necessario per accedere al beneficio e il requisito oggettivo del riacquisto, che serve per sanare ed evitare la decadenza.
Questa è una norma che sicuramente – consentendo di accedere comunque a un trattamento fiscale di favore e dando più tempo per vendere/trasferire il precedente immobile – ha effetti positivi. Come capita praticamente con tutte le norme, ci possono essere degli aspetti che necessitano di un’interpretazione.
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