Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere

Casa in eredità: ecco le norme fiscali da conoscere
Mantenere un immobile di proprietà si rivela per molti un impegno economico non trascurabile: tra bollette, spese per la casa e magari le rate di un mutuo il budget che deve essere calcolato per questo fine si fa sempre più consistente. Circostanza che si fa ancora più impegnativa nel caso di seconde case o immobili ricevuti in eredità. Bonus fiscali, tasse e normative si rivelano fattori cruciali in questo particolare tipo di situazione.
Casa in eredità e bonus: cosa fare?
Al momento in cui si ottiene un immobile in eredità la prima cosa da chiarire è la propria situazione: si è già intestatari di un’abitazione oppure quella concessa diventerebbe la prima?  Se l’abitazione in questione risultasse essere una prima casa l’erede avrebbe un maggior margine di risparmio sulle spese. In questo caso, infatti, potrà beneficiare del bonus prima casa che permette di pagare un’imposta catastale e ipotecaria ridotta. Per ottenere questa agevolazione il richiedente che è proprietario di un immobile già acquistato con il bonus prima casa può decidere di venderlo o donarlo entro un anno dall’apertura della successione.
Ereditare una seconda casa
Se stiamo parlando di una seconda casa le strade che l’erede può perseguire sono diverse: non potrà usufruire del bonus prima casa se l’immobile di proprietà è stato acquistato da meno di cinque anni, anche vendendolo o donandolo. Se invece si possiede un immobile da oltre cinque anni questo può essere donato a un figlio, a una moglie se in regime di divisione dei beni oppure venduto. Nel caso in cui l’erede sia in possesso di una casa acquistata senza l’agevolazione del bonus prima casa nello stesso comune della seconda casa, può venderlo, donarlo o trasformarlo in ufficio, facendo così diventare l’abitazione ricevuta una prima casa.
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Acquisto prima casa avendone già una: quando si ha diritto al bonus

Acquisto prima casa avendone già una: quando si ha diritto al bonus
Il cosiddetto bonus prima casa spetta a chi non ha altro immobile all’interno del Comune ove si trova quello da acquistare e non ne possiede un altro, su tutto il territorio nazionale, già comprato con lo stesso beneficio. Ma che succede se si possiede un’altra abitazione data però in affitto? A chiarirlo la Cassazione con l’ordinanza n. 19989/18 del 30 luglio 2018.
Innanzitutto, è opportuno ricordare che per usufruire dell’agevolazione fiscale sulla prima casa non bisogna essere proprietari di altre case sull’intero territorio nazionale acquistate già con il bonus, salvo vendere entro un anno dal nuovo acquisto; non bisogna essere proprietari di altra casa di abitazione nel Comune ove si trova l’abitazione in corso di acquisto; bisogna avere la residenza nel Comune ove si trova la nuova casa da acquistare con il bonus.
L’immobile acquistato con il bonus prima casa non si può vendere per almeno 5 anni, salvo acquistarne un secondo entro 12 mesi, anche questo da destinare a propria abitazione principale; l’immobile acquistato con il bonus prima casa si può dare in affitto senza perdere l’agevolazione; il contribuente non è tenuto ad andare a vivere nell’abitazione acquistata con il bonus, l’importante è che abbia la residenza all’interno dello stesso Comune.
La sentenza n. 2778/2018 della commissione tributaria di Milano ha poi stabilito che, nel caso di vendita della prima casa entro i cinque anni, la residenza nell’immobile riacquistato entro un anno consente di mantenere il diritto all’agevolazione anche in assenza di nuova residenza anagrafica. Secondo la pronuncia, dunque, se c’è prova dell’effettiva residenza presso il nuovo immobile, si può mantenere l’agevolazione pure in assenza di trasferimento formale della residenza anagrafica. Per la Cassazione, in caso di mancato trasferimento della formale residenza anagrafica per richiesta non accolta, l’agevolazione è da revocare.
E’ possibile inoltre avere l’agevolazione fiscale una seconda volta se la casa diventa inagibile o troppo stretta. E si può altrettanto usufruire dell’agevolazione se si acquista casa per i figli intestandola a questi, anche se chi paga ha già comprato la propria prima casa con il bonus.
Con la sentenza n. 19989/18, la Cassazione ha ora stabilito che, chi ha già un’altra casa nello stesso Comune ove si trova quella in corso di acquisto a condizione che quest’ultima sia stata data in affitto, può sfruttare il bonus prima casa. Questo perché per fruire dei benefici fiscali sull’acquisto della prima casa, la nozione di casa di abitazione deve essere intesa nel senso di alloggio concretamente idoneo, sia sotto il profilo materiale che giuridico, a soddisfare le esigenze abitative dell’interessato. Tale idoneità non sussiste quando l’immobile è dato in locazione a terzi; di conseguenza, l’agevolazione spetta anche all’acquirente che sia proprietario di altra casa situata nello stesso Comune in cui si trova l’immobile che viene acquistato allorché tale casa sia oggetto di un rapporto di locazione regolarmente registrato.
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Bonus prima casa, via libera in caso di accorpamento di appartamento

Bonus prima casa, via libera in caso di accorpamento di appartamento
Importanti chiarimenti per quanto riguarda l’applicabilità del bonus prima casa. Con la Risoluzione n. 154/E del 19/12/2017, l’Agenzia delle Entrate ha sottolineato che si ha diritto all’agevolazione anche per l’acquisto di un secondo immobile da unire a quello già posseduto per il quale si era beneficiato del bonus.
Viene dunque confermato che l’agevolazione sulla prima casa spetta anche per un acquisto successivo volto ad aumentare la superficie dell’abitazione. Si ha diritto al bonus prima casa anche nel caso di acquisto di un secondo immobile che si intende unire a quello già posseduto, qualora la fusione non comporti la trasformazione dell’unità immobiliare posseduta in abitazione di lusso.
A chiedere chiarimenti è stata una contribuente già proprietaria di due appartamenti nello stesso immobile, di cui una al secondo piano acquistata con le agevolazioni sull’acquisto e l’altra al terzo piano comprata come seconda casa, quindi senza fruire delle agevolazioni.
La contribuente chiedeva di allargarsi ulteriormente con un altro appartamento al terzo piano, con il quale costituire un’unica abitazione unendole tutte e tre catastalmente (ma senza che la nuova unità rientri nelle categorie A/1, A8 e A/9).
Per l’Agenzia è possibile la concessione delle agevolazioni prima casa sul nuovo acquisto e “non è di ostacolo a detta interpretazione, la circostanza che uno degli immobili preposseduti sia stato acquistato senza fruire delle agevolazioni in commento; occorre considerare, infatti, che analogamente al caso esaminato con la circolare n. 31 del 2010, le agevolazioni per detto acquisto non potevano essere richieste, in quanto la contribuente risultava già titolare, al momento della stipula dell'atto di trasferimento, di altro immobile agevolato”.
Nel caso in cui l’acquisto del nuovo appartamento sia finalizzato ad unire le abitazioni in un’unica unità immobiliare si potrà beneficiare dell’agevolazione prima casa. Il tutto, però, nel rispetto di specifici requisiti: il nuovo immobile deve conservare le caratteristiche non di lusso, ovvero la categoria catastale con la quale verrà classificata la casa di abitazione deve essere diversa dalle categorie A\1, A\8 e A\9.
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Guida alle agevolazioni sulla prima casa 2017

Guida alle agevolazioni sulla prima casa 2017
Comprare la prima casa è una tappa impegnativa, uno dei passi più importanti nella vita di tutti noi. Una volta trovato l’immobile che volete acquistare e arrivati a un passo dal rogito è bene ricordarsi che si ha diritto a un bonus fiscale per la prima casa, che consente di pagare le imposte in misura inferiore rispetto a quelle ordinariamente dovute.
Tra gli sgravi fiscali del settore immobiliare questo è il più richiesto, nel corso del 2016 il 50% delle compravendite ha beneficiato di questo bonus.
L’agevolazione è stata confermata anche per il 2017, vediamo in cosa consiste, chi ne ha diritto e cosa fare per ottenerlo.
Il bonus sull’acquisto della prima casa prevede la riduzione delle imposte da pagare.
Se il venditore è un privato o un’impresa che vende in esenzione Iva il bonus consiste in:
    imposta di registro proporzionale, nella misura del 2%
    imposta ipotecaria fissa di 50 euro
    imposta catastale fissa di 50 euro
Se acquistate da un’impresa, con vendita soggetta a IVA, il vostro bonus prima casa riguarderà:
    Iva ridotta al 4%
    Imposta di registro fissa di 200 euro
    Imposta ipotecaria fissa di 200 euro
    Imposta catastale fissa di 200 euro
Per poter chiedere l’agevolazione:
    il fabbricato che si acquista deve far parte di determinate categorie catastali
    il fabbricato si deve trovare nel comune in cui avete (o intendete stabilire) la vostra residenza, o in cui lavorate
    Dovrete essere in possesso di determinati requisiti
Vediamo ora il dettaglio dei requisiti:
Ne hanno diritto tutti i contribuenti, a prescindere dal proprio reddito, possono fare richiesta di questo bonus, ma nel rispetto di determinati titoli.
Chi presenta richiesta:
    Non deve essere titolare, esclusivo, o in comunione con il coniuge, di un’altra casa di abitazione (in proprietà o in usufrutto) nel territorio del Comune in cui si trova l’immobile che sta acquistando.
    Non deve essere proprietario, neppure per quote, anche in regime di comunione legale, di un’altra casa di abitazione su tutto il territorio nazionale (in proprietà, in usufrutto, in nuda proprietà) per l’acquisto della quale il richiedente, o il coniuge, abbia già usufruito delle agevolazioni “prima casa”.
Tuttavia, da gennaio 2016, se vi trovate nella situazione al secondo punto potete, comunque, procedere a un nuovo acquisto con il bonus per la prima casa a condizione che vendiate, o cediate, l’immobile già in vostro possesso entro un anno dalla data del nuovo acquisto agevolato.
Attenzione: Se comprate casa nello stesso comune in cui siete già titolari di un immobile per il quale NON avete usufruito dei benefici per la prima casa, NON potrete chiedere il bonus. Questo anche nel caso ci si impegni a vendere l’abitazione di cui siete già in possesso.
La casa per cui si fa richiesta di bonus deve:
    trovarsi nel territorio del comune in cui avete la vostra residenza
    In alternativa dovrete impegnarvi a trasferire la residenza nel comune in cui si trova l’immobile entro 18 mesi dall’acquisto. Il cambio di residenza si considera avvenuto nella data in cui presenterete al comune la dichiarazione di trasferimento.
Si ha diritto alle agevolazioni anche:
    se la casa si trova nel territorio del comune in cui svolgete la vostra attività lavorativa (anche se non retribuita, ad esempio per studio, volontariato, o attività sportive).
    Se vi siete dovuti trasferire all’estero per ragioni di lavoro potete richiedere il bonus prima casa per un immobile nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il vostro datore di lavoro.
    se siete un cittadino italiano emigrato all’estero (iscritto all’Aire), purché l’immobile che intendere acquistare risulti come “prima casa” sul territorio italiano.
Se intendete chiedere il bonus per la prima casa fate attenzione che l’immobile di vostro interesse sia classificato nella categoria catastale del gruppo A (abitazioni), in particolare in una di queste:
    · A/2 (abitazioni di tipo civile)
    · A/3 (abitazioni di tipo economico)
    · A/4 (abitazioni di tipo popolare)
    · A/5 (abitazioni di tipo ultra popolare)
    · A/6 (abitazioni di tipo rurale)
    · A/7 (abitazioni in villini)
    · A/11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi).
È possibile estendere le agevolazioni anche a una pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:
    · C/2 (magazzini e locali di deposito),
    · C/6 (per esempio, rimesse e autorimesse)
    · C/7 (tettoie chiuse o aperte)
È indispensabile, ai fini del riconoscimento del bonus, che le pertinenze siano destinate in modo durevole a servizio dell’abitazione principale acquistata beneficiando delle agevolazioni “prima casa”.
Non è possibile applicare il bonus alle abitazioni accatastate come:
    · A/1 (abitazioni di tipo signorile),
    · A/8 (abitazioni in ville);
    · A/9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici).
    · A/10 (uffici e studi privati)
Se acquirente e immobile rientrano nei requisiti previsti vi basterà chiedere il bonus per la prima casa direttamente dal notaio, in sede di stipula.
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