Contratto preliminare di compravendita, la registrazione: tempi e costi

Contratto preliminare di compravendita, la registrazione: tempi e costi
In una compravendita immobiliare il preliminare, chiamato anche compromesso, è un vero e proprio contratto che obbliga entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo. Ecco alcune cose importanti da sapere.
Il documento deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo, la casa da acquistare, l’indirizzo, una precisa descrizione con i dati del catasto e la data del contratto definitivo. Ma non solo. Il contratto preliminare deve avere forma scritta e deve essere registrato presso un qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni dalla sottoscrizione, 30 giorni se il contratto è redatto con l'intervento di un notaio nella forma della scrittura privata autenticata o dell'atto pubblico.
Per registrare il contratto preliminare di compravendita bisogna versare, presso una banca o un ufficio postale, l’imposta di registro nella misura fissa di 200,00 euro; se nel contratto è prevista una caparra confirmatoria, all’imposta fissa va aggiunto un importo pari allo 0,5% della caparra; se sono previsti acconti (e il cedente non è assoggettato a Iva), bisognerà aggiungere un importo pari al 3% degli acconti.
Nel caso in cui si acquisti da un soggetto assoggettato ad Iva è preferibile far indicare nel contratto preliminare, in presenza di caparra confirmatoria, che questa riveste ruolo di acconto sul prezzo oltre che di caparra. In questo modo, si applicherà il criterio di alternatività, in base al quale le operazioni soggette ad Iva non sono imponibili agli effetti dell’imposta di registro, non si dovrà così versare l’imposta aggiuntiva dello 0,5%.
Qualora la registrazione avvenga dopo i 20 giorni stabiliti sarà necessario versare la sanzione prevista per tardiva registrazione che si applica nella misura del 15% se la registrazione avviene entro 90 giorni e nella misura del 24% se avviene entro un anno dal termine di scadenza previsto.
Bisogna poi ricordare le marche da bollo, che devono essere applicate su ogni copia presentata per la registrazione. Dunque, su ogni copia del contratto va applicata, per ogni 4 facciate di 100 righe, una marca da bollo da 16,00 euro. Dovrà poi essere applicata su ogni piantina una marca da bollo di 1,00 euro.
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Comprare casa con ipoteca: rischi e tutele

Comprare casa con ipoteca: rischi e tutele
Quando si acquista una casa, occorre fare attenzione a che l’immobile oggetto del nostro interesse sia libero da impedimenti o altri problemi che potrebbero, in seguito, ritorcersi contro l’acquirente. In particolare, ecco cosa fare quando l’immobile che acquistiamo è già gravato da ipoteca.
Prezzi troppo bassi: verificare gli inghippi
Innanzitutto, se si ha il sospetto che il compratore abbia subito pignoramenti, e che il prezzo troppo conveniente della casa mascheri qualche inghippo dietro quello che sembra un vero affare, meglio fare una verifica per poi potersi salvaguardare, onde evitare di acquistare una casa che sta per essere messa all’asta, o di farsi carico di un’ipoteca altrui.
Consultare il registro pubblico e il notaio
Le garanzie in questo caso sono due: da un lato, il registro pubblico liberamente accessibile a tutti presso l’Agenzia delle Entrate, che mostra tutte le informazioni sull’immobile che si intende acquistare (basta chiedere una cosiddetta visura ipocatastale). Fornendo gli estremi della casa che si intende acquistare, si potrà risalire a chi sia l’effettivo proprietario, alla presenza o meno di ipoteche e pignoramenti, a eventuali altre pendenze. Dall’altro lato, è possibile consultare un notaio che faccia le dovute verifiche prima di effettuare il rogito.
Se la casa è ipotecata: responsabilità del notaio
Se si scopre che la casa da acquistare è ipotecata, e in ogni caso la si vuole acquistare, i casi sono due: o tale ipoteca non è stata comunicata dal venditore, e in tal caso di può intentargli causa chiedendogli che provveda alla sua cancellazione (saldando il proprio debito), oppure di risolvere il contratto di acquisto con eventuale risarcimento del danno. Oppure, se colpevole di non avere effettuato le dovute verifiche è il notaio, si può intentare causa contro di lui, dal momento che si tratterebbe di omissione professionale da parte sua, a meno che non sia stato il cliente a dispensarlo dalle verifiche. In questo caso il danneggiato ha diritto ad essere risarcito a decorrere dal momento in cui scopre la condotta dannosa del notaio.
Se la casa è ipotecata: estinzione del debito
In caso invece l’acquisto della casa con ipoteca avvenga con cognizione di causa, spesso esiste la promessa, inserita nel contratto, che il venditore estingua il debito al momento dell’incasso del ricavato della vendita dell’immobile. Tale promessa viene fatta davanti al notaio (che in questo caso non è responsabile di nulla), e in presenza anche del terzo creditore.
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Casa e rogito, si cambia. Arriva il conto di deposito

 

Casa e rogito, si cambia. Arriva il conto di deposito 

Arriva il conto di deposito per la tutela di chi compra casa. La legge sulla concorrenza (la n. 124/2017 in vigore dal 29 agosto scorso) ha introdotto la facoltà di richiedere il deposito del prezzo al notaio rogante fino alla trascrizione del contratto di compravendita. In questo modo chi non trascrive il preliminare ha uno strumento in più per evitare l’esposizione a rischi diversi: come l’eventualità che tra la data del rogito (o, meglio, la data dell’ultima ispezione dei registri immobiliari eseguita dal notaio rogante) e quella della sua trascrizione nei registri venga pubblicato un gravame inaspettato a carico del venditore (ipoteca, sequestro, pignoramento, domanda giudiziale ecc.); oppure che il venditore venda più volte lo stesso immobile a diversi acquirenti, con la conseguenza che tra essi prevale chi per primo trascrive. In sostanza, fino a che l’acquisto non sia trascritto, non si ha la certezza che esso sia andato a buon fine; e se, per caso, non va a buon fine, si tratta spessissimo di situazioni in cui è praticamente impossibile avere la restituzione del denaro consegnato al venditore al momento della firma del rogito.
La scena tradizionale (al rogito il venditore consegna le chiavi e l’acquirente paga il prezzo) è dunque destinata a cambiare nel caso di rogito successivo a un contratto preliminare di cui non sia stata voluta la trascrizione. La nuova legge infatti afferma (importando in Italia una prassi da tempo vigente in Francia) che se ne sia «richiesto da almeno una delle parti», il notaio deve tenere in deposito il saldo del prezzo destinato al venditore fino a quando non sia eseguita la formalità pubblicitaria con la quale si acquisisce la certezza che l’acquisto si è perfezionato senza subire gravami.
In una prima fase sarà inevitabile qualche intoppo. Vero è invece che la nuova norma è stata introdotta per avere un senso: e cioè quello di proteggere l’acquirente dal rischio di vedere la trascrizione del proprio acquisto preceduta da una formalità pregiudizievole. Quando la legge vuol proteggere uno dei soggetti di un rapporto, detta norme per loro natura inderogabili (il cosiddetto ordine pubblico «di protezione») , poiché altrimenti destinate appunto ad essere travolte, nella prassi commerciale, da clausole di stile.
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