Casa in donazione, quali sono i rischi e come evitarli

Casa in donazione, quali sono i rischi e come evitarli
Acquistare una casa in donazione può rivelarsi rischioso e la banca può non concedere un mutuo a chi desidera comprare un immobile il cui venditore l'ha ricevuto in donazione. Vediamo perché e in che modo è possibile evitare problemi.
La donazione è contestabile entro 20 anni dal momento in cui è stata trascritta o entro 10 anni dal decesso del donante. Un tempo piuttosto lungo. E con la contestazione l’erede può riprendersi il bene donato, anche se questo è già passato di proprietà. Per proteggere la donazione l’erede può rinunciare alla contestazione con un atto formale sottoscritto quando ancora il donante è in vita.
Innanzitutto, bisogna ricordare che chi dona una casa, a un parente o a un terzo, compie un atto che potrebbe danneggiare i cosiddetti legittimari, ai quali la legge accorda sempre una quota minima del patrimonio del defunto, anche a dispetto della sua volontà. Questo significa che se una persona, quando è ancora in vita, compie donazioni che ne impoveriscono il patrimonio o con il proprio testamento, lascia gran parte dei propri beni a soggetti diversi dai legittimari, questi ultimi possono esperire la cosiddetta “azione di riduzione della legittima”.
L’azione di riduzione della legittima è una causa volta a recuperare quella parte di eredità che spetta loro per legge. In questo modo, chi è stato beneficiato da una donazione del defunto è tenuto a restituire l’immobile agli eredi anche dopo il passaggio di proprietà in proprio favore. Non solo. Se il donatario vende l’immobile a un’altra persona, anche quest’ultima può essere oggetto dell’azione di riduzione degli eredi e, quindi, obbligata a ridare il bene ai legittimari.
L’azione di riduzione non può più essere esperita superato un certo termine. Il diritto degli eredi legittimari di ottenere indietro il bene fuoriuscito dal patrimonio del defunto, che ha leso le loro quote, si prescrive alternativamente quando decorrono: 20 anni dalla trascrizione della donazione nei pubblici registri immobiliari; 10 anni dall’apertura della successione, ossia dalla morte del donante. Superato questo arco di tempo, se non viene intrapresa alcuna azione, la donazione diventa inattaccabile.
La prassi notarile ha però elaborato una soluzione più rapida, convalidata adesso dai giudici. Si tratta di far firmare all’erede legittimario una rinuncia a contestare la donazione: in questo modo egli si impegna a non effettuare l’azione di restituzione dell’immobile. Se gli eredi legittimari sono diversi, la firma dovrà essere raccolta da tutti quanti. La rinuncia può essere firmata quando il donante è ancora in vita, ossia poco dopo la donazione stessa.
La sentenza in questione precisa che la rinuncia del legittimario all’azione di restituzione dell’immobile donato è valida anche se compiuta prima della morte del donante e prima dei 20 anni dalla trascrizione della donazione. Essa, se resa con atto notarile, può essere annotata nei registri immobiliari a margine della donazione in modo da essere pubblica e conoscibile da chiunque.
Bisogna tuttavia sottolineare che con questo accordo il legittimario non perde la propria quota di legittima, che potrà sempre rivendicare anche nei confronti del donante, si impegna solo a non chiedere indietro l’immobile oggetto dell’accordo, ferma restando la possibilità di rivalersi in modo diverso.
Quindi, le situazioni che possono verificarsi sono le seguenti: se il donante è ancora in vita, il legittimario può solo rinunciare all’azione di restituzione dell’immobile, ciò vuol dire che non potrà più rivendicare il bene donato, ma può comunque agire nei confronti del donatario per ottenere (in diverso modo) la propria parte di legittima; se il donante è deceduto, il legittimario può rinunciare tanto all’azione di restituzione dell’immobile, quanto a quella di riduzione della legittima.
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Fondo giovani coppie: boom dei mutui per l'acquisto della prima casa

Fondo giovani coppie: boom dei mutui per l'acquisto della prima casa

Vola il mercato dei mutui per l'acquisto della prima casa con garanzia dello Stato. Secondo i dati diffusi dall'Abi, infatti, con oltre 539 milioni di euro di nuovi mutui garantiti in un anno (tra febbraio 2015 e febbraio 2016) dal 'Fondo di garanzia per la prima casa', lo strumento pubblico a vantaggio soprattutto delle giovani coppie registra un vero e proprio boom. L'obiettivo è quello di garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi.

Caratteristiche del fondo garanzia mutui
Il fondo è destinato alle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale, con priorità d'accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. Per l'Abi si tratta di un "fondamentale esempio di collaborazione tra banche e istituzioni e l'obiettivo è di continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro.
Fondo di garanzia acquisto prima casa
Il Fondo di garanzia prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni.
Requisiti per accedere al fondo di garanzia
Relativamente ai requisiti per accedere al Fondo, va ricordato che la garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Come ricorda l'Abi, al momento 142 banche hanno aderito al fondo.
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Decreto mutui, ecco i correttivi

Decreto mutui, ecco i correttivi
Arrivano in corso d’opera correttivi e modifiche al decreto mutui, volte a rispondere alle critiche arrivate da più parti e a rendere più “a misura di cittadino” il recepimento della direttiva europea sui mutui che arriva dall’Europa. Il Partito Democratico ha, nelle scorse ore e contestualmente alle forti proteste del Movimento Cinque Stelle, presentato delle proposte di modifica, che il Governo si è detto intenzionato a recepire.
Innanzitutto, saranno 18 e non 7 le rate che faranno scattare la morosità e che permetteranno alla banca di mettere in vendita la casa. Differentemente da quanto dichiarato in prima battuta, queste nuove regole non si applicheranno ai contratti già in essere, neppure in caso di surroga.
Altro cambiamento: la vendita senza passare dall’Asta giudiziaria sarà possibile solo qualora il mutuatario avesse, contestualmente alla sottoscrizione del prestito, scelto di inserire la clausola di inadempimento. La decisione verrà supportata dall’assistenza di un esperto che, con la vigilanza garantita da Bankitalia, dovrà guidare il cittadino nella sua scelta.
Infine, nel caso si arrivi davvero alla vendita dell’immobile, questa determinerà automaticamente la cancellazione del debito del proprietario con la banca, anche se ci si trovasse nella condizione in cui il valore dell’immobile fosse inferiore al debito residuo non pagato; di contro, se il valore fosse superiore l’eccedenza va al proprietario. Viene così confermato il divieto di “patto commissorio”, sancito dall’articolo 2744 del Codice civile, ma sì danno delle regole scritte per il cosiddetto “patto marciano”.
Il testo così corretto dovrebbe essere votato dalla commissione Finanze nei prossimi giorni. Staremo a vedere cosa succederà.
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A soli 2 km dal centro, Casa singola completamente ristrutturata nel 2002

JESI
In posizione panoramica, a soli 2 km dal centro, Casa singola di 110 mq. completamente ristrutturata nel 2002. Composta da: Soggiorno, cucina, due camere, due bagni, dispensa e ripostiglio. Possibilità di ricavare la terza camera. Completano la proprietà: Portico di 30 mq., soffitta di 95 mq. e garage. Corte esclusiva di 500 mq. completamente recintata e dotata di cancello elettrico. L’immobile è raggiungibile tramite comoda strada asfaltata.

Casa Violetta - euro 270.000

Per maggiori informazioni vi invitiamo a telefonare al numero 0731.206860

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Voltura catastale, i documenti per acquistare un immobile

Voltura catastale, i documenti per acquistare un immobile

Nel 2014, secondo l’Ance (Associazione nazionale costruttori edili), sono aumentate le compravendite immobiliari (+3,6 per cento). Un fenomeno che sembra rafforzarsi anche nel corso del primo trimestre 2015, che ha fatto registrare un +0,8 per cento nel numero di transizioni che hanno visti protagonista un immobile, soprattutto di tipo residenziale.

Sei anche tu tra gli acquirenti? Non dimenticare la voltura catastale
Per tutti colori che si apprestano a concludere l’acquisto di un immobile o si preparano ad affrontarne la ricerca è bene ricordare che ogniqualvolta il bene d’interesse è soggetto a compravendita va effettuata la nuova voltura catastale. La pratica per effettuare una voltura catastale viene preparata e depositata da parte di un tecnico abilitato iscritto presso un ordine o collegio professionale (geometra, architetto, ingegnere, notaio). Per risparmiare tempo prezioso ed evitare lunghe file, grazie al supporto di siti web specializzati, oggi è possibile richiedere il documento direttamente online. Un incaricato del sito, con i documenti utili per la richiesta, si recherà presso l’Ufficio Centrale del Catasto e provvederà ad effettuare la voltura.
In sole sei settimane dal ricevimento dei documenti utili per la presentazione in catasto, sarà possibile entrare in possesso della voltura catastale accedendo direttamente al proprio profilo online e allo storico delle pratiche avviate e risolte.
Cos’è la voltura catastale? 
La voltura catastale è un documento che attesta l’avvenuta modifica dei dati anagrafici di un bene accatastato presso l’Agenzia del Territorio, le cui funzioni sono oggi svolte dall’Agenzia delle Entrate. La voltura riporta tutte le informazioni anagrafiche utili a risalire al vecchio proprietario dell’immobile o del terreno oggetto di passaggio di proprietà e tutti i dati anagrafici del nuovo intestatario. È un documento obbligatorio e ha l’obiettivo di consentire l’aggiornamento delle informazioni contenute nella visura catastale.
Quando è necessaria?
La voltura catastale va richiesta ed effettuata tutte le volte che l’immobile o il terreno d’interesse sono soggetti a un cambio di proprietà. Ciò avviene prevalentemente in occasione di compravendita o di eredità causa morte del proprietario o di una donazione oppure nel caso di una fusione e/o scissione societaria. Tra le possibili motivazioni di un cambio di proprietà anche la costituzione di ipoteca, la fusione o la divisione di unità immobiliari e in tutti gli altri  casi in cui un bene passa di mano da un proprietario a un altro per una ragione o per un’altra.
Focus tempi
La voltura catastale va necessariamente effettuata entro 30 giorni dalla cessione del bene d’interesse. In caso contrario, si incorre in una sanzione pecuniaria per ogni anno di ritardo e viene redatto un verbale di ritardato deposito. Dopo cinque anni di ritardo, la sanzione non può essere a causa dello scadere dei termini di prescrizione. Nel caso in cui, però, nel corso di questi cinque anni, si incorresse in una verifica effettuata da parte dell’Agenzia del Territorio e venisse evidenziata la mancanza di denuncia, la sanzione pecuniaria verrebbe addebitata alla parte proprietaria come risultante da atto pubblico attestante la proprietà del bene. In caso di successioni che interessano immobili, invece, resta fermo il termine dei 30 giorni successivi alla presentazione della dichiarazione di successione per la presentazione agli uffici del Catasto della richiesta di voltura. Questo documento, come già evidenziato, interessa sia l’aggiornamento dei dati catastali sia quello dei dati dei soggetti proprietari sia quello relativo alla misura del possesso.
Cosa serve per richiederla?
Per avviare la pratica relativa alla richiesta di una voltura catastale è necessario dotare il tecnico che se ne occuperà di documentazione aggiuntiva, in particolare: la copia originale o conforme all’originale dell’atto di provenienza del bene (atto pubblico, rogito, atto di donazione, atto di provenienza), i dati relativi all’atto stesso e il notaio rogante (richiesti già dai moduli necessari), i dati del dichiarante, della parte cedente e della parte acquisente, i dati catastali e identificativi del bene oggetto di voltura.
È necessario, inoltre, dotare il tecnico di delega dell’avente titolo per la richiesta di voltura e dei dati catastali delle unità immobiliari. Nel caso in cui si trattasse di volture catastali di afflusso si rende necessaria anche la documentazione motivante la voltura. Per le volture per preallineamento, invece, è necessario fornire la documentazione rilasciata dal catasto a seguito della prima richiesta non andata a buon fine.
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Abi: boom di richieste mutui al Fondo di garanzia per la casa

Abi: boom di richieste mutui al Fondo di garanzia per la casa

27,7 milioni di euro di nuovi mutui a febbraio 2015, primo mese di piena operatività del Fondo di garanzia per la casa. Con l’avvio delle procedure previste dal regolamento di attuazione del Fondo stesso e grazie alla fattiva collaborazione tra banche e Istituzioni, procede con efficienza la nuova soluzione a vantaggio delle famiglie che ancora scontano gli effetti della crisi ma aspirano ad acquistare l’abitazione principale. L’ABI sottolinea che il Fondo rappresenta un’ulteriore spinta allo sviluppo del mercato dei mutui che già registra una fase di grande rilancio, con un’impennata relativa a tutto il 2014 del 32,5% rispetto al 2013 e un ammontare complessivo di circa 25,3 miliardi di euro. L’obiettivo del Fondo è continuare a favorire l’accesso al credito a nuclei in difficoltà, e soprattutto giovani coppie, con una dotazione da 600 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro. Per quanto riguarda il suo funzionamento, il ”Fondo di garanzia per la casa” controgarantito dallo Stato prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con età inferiore a 35 anni. Relativamente ai requisiti per accedere al Fondo, va ricordato che la garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Il modulo di domanda consente la richiesta di accesso per un massimo di due beneficiari; in caso di altri richiedenti potranno essere compilati ulteriori moduli di domanda, da inoltrare allegando i relativi documenti di identità.
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Anno nuovo.. Casa nuova!

Anno nuovo.. Casa nuova!

Comincia il nuovo anno e bisogna far largo ai buoni propositi. Se fra questi c’è quello di comprare finalmente casa e di decidersi a smettere di pagare l’affitto, allora bisogna impegnarsi seriamente per dare alla propria vita una delle svolte più importanti. Un noto sito americano specializzato in compravendite ha stilato una sorta di guida per chi è pronto al grande passo, o almeno crede di esserlo.

PRIMO PASSO: SICUREZZA E COMPROMESSI
Prima di tutto bisogna capire se il momento è davvero quello giusto per procedere all’acquisto. Comprare casa è un impegno molto importante e per essere certi di poterlo sostenere serve (ovviamente) un lavoro stabile e la sicurezza di voler vivere nella città in cui si sta cercando almeno per i prossimi 10 anni. Inoltre serve la consapevolezza di tutto ciò che l’essere proprietari comporta, ossia lavori di riparazione e mantenimento, riunioni di condominio, pulizie e altri impegni. In seconda battuta bisogna convincersi del fatto che la perfezione non esiste, nemmeno quando si parla di case. Si deve essere pronti a dei compromessi: sono pochissime le persone che trovano una proprietà che soddisfi al 100% ogni sua aspettativa. Per questo si deve avere bene in mente quali aspetti sono fondamentali e a quali, invece, si è disposti a rinunciare, o quanto meno sui quali si può essere accomodanti. Per qualcuno un piano alto può essere più importante di un giardino; per altri è necessario che l’immobile sia nuovo e che non servano lavori di ristrutturazione. Ci sono persone che preferiscono proprietà di piccole dimensioni in cui non insorgano problemi con il vicinato, altri hanno come punto irrinunciabile la location centrale e, quindi, per questo sono disposti a vivere nei grandi condomini pur di vivere nella zona della città che più amano. Tutto è soggettivo, ma la lista delle cose irrinunciabili va fatta.
MUTUO E BUROCRAZIA
Non si dimentichi che anche i conti matematici sono necessari: il mutuo non sarà l’unica spesa da sostenere. Diventando proprietari di un immobile bisogna anche farsi carico di tutti i costi necessari a mantenere non solo la propria casa, ma anche lo stabile con tutte le parti comuni. Gli esperti, inoltre, consigliano di tenersi un piccolo gruzzoletto da parte, una sorta di paracadute per ogni emergenza. La burocrazia ha un peso decisivo, non bisogna arrendersi. Se il proprio desiderio è davvero quello di comprare casa, allora vale la pena di passare qualche giorno libero a racimolare tutti i documenti necessari: buste paga, dichiarazione dei redditi, certificati anagrafici e tutto ciò che viene normalmente richiesto.
Una volta superate tutte le prove elencate, allora ci si può considerare veramente pronti al grande passo. È il momento più divertente, quello della ricerca. E perché questo sia più fruttuoso, ma anche meno “pesante”, è bene formare una sorta di squadra. Avere al proprio fianco un agente immobiliare di fiducia è il primo passo per rendere la ricerca facile e mirata. Poi amici, parenti e compagni sono i giusti alleati capaci di aprirci gli occhi davanti ad aspetti positivi e negativi.
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