Mutuo e obbligo conto corrente: come fare?

Mutuo e obbligo conto corrente: come fare?
Spesso quando si stipula un mutuo la banca chiede l'apertura di un conto corrente allegato. Ma esiste l'obbligo?
Stando alla legge, nessuna banca può obbligare un cliente che richiede un mutuo ad aprire un conto corrente collegato. La cosa però facilita gli addebiti della rata, quindi spesso la richiesta, più o meno perentoria, arriva.
A vietare l'obbligo di apertura di conto corrente legato al mutuo, anche se prima casa, è stato il Dl 201/2011. Allo stesso modo vietava l'obbligo di apertura di una polizza assicurativa collegata. Tale comportamento va inserito tra le pratiche scorrette individuate dal Codice del Consumo (art. 21), dando al cliente facoltà di rifiutare tali richieste.
Sta di fatto che ci possono essere dei vantaggi ad aprire un conto presso la banc erogatrice del mutuo:
- L'addebito delle rate è automatico, il che riduce le eventuali spese di operazione ed evita l'onere di doversi ricordare i versamenti, pena ritardi e more;
- La banca potrebbe decidere di applicare sconti sullo spread del finanziamento, in considerazione dell'apertura di un nuovo conto.
Infine, rifiutare di aprire un conto non sarà mai additato come fattore determinante, dato che la legge lo vieta, ma alla banca è sempre concessa discrezionalità di decisione sull'erogazione o meno del finanziamento.
Il cliente può comunque decidere, una volta valutati i pro e i contro, di addebitare la rata del mutuo sul proprio conto corrente presso un'altra banca, come anche di chiudere il conto corrente aperto presso la banca erogatrice del mutuo anche durante il periodo di ammortamento. La banca, a questo, non può opporsi.
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Come chiedere un mutuo: le cose da sapere

Come chiedere un mutuo: le cose da sapere
Possedere una casa di proprietà resta tra i sogni di ogni italiano. Ma come fare e a cosa prestare attenzione quando si vuole acquistare con un mutuo? Vediamolo insieme.
La spesa per una casa è sempre sostanziosa. Se non si possiede una liquidità tale da potersela permettere, si può richiedere un mutuo. Un'operazione che richiede qualche accorgimento.
Confrontare mutui on line
Confrontare le offerte e studiare le condizioni e costi dei finanziamenti. Possono aiutare i comparatori on line.
Mutuo a tasso fisso o variabile
Scegliere se si desidera stipulare un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. Il tasso fisso è generalmente un po' più alto, ma consente di conoscere in anticipo l'importo che si dovrà pagare senza che possano esserci sorprese. Il tasso variabile, normalmente più conveniente, subisce però le variazioni dei tassi e non è del tutto prevedibile. Oggi i tassi rimangono decisamente vantaggiosi, in particolare per i mutui variabili grazie all'Euribor in terreno negativo.
Il Taeg del mutuo
Oltre al tasso, controllare il Taeg, ovvero il tasso annuo effettivo globale. Si tratta dell'indice sintetico di costo che indica l'esatto costo del finanziamento. Il parametro è espresso in termini percentuali del costo complessivo del finanziamento, calcolato su base annua in relazione alla durata del finanziamento ed alla periodicità delle rate. Comprende gli oneri accessori quali le spese di istruttoria, le spese di apertura pratica, le spese di incasso delle rate e le spese assicurative obbligatorie.
La durata di un mutuo
Scegliere la durata del mutuo. Si può andare da 5 a 30 anni e deve essere scelta in maniera proporzionale all'ammontare del finanziamento richiesto, ma anche della propria disponibilità a sostenere la rata rispetto al reddito mensile. Durate maggiori comportano rischi più alti per la banca e quindi tassi più elevati.
Il loan to value
Valutare il loan-to-value, ovvero il rapporto tra l'importo del finanziamento richiesto e il valore dell'immobile. Minore è l'entità, migliori saranno le condizioni del mutuo, dato che la banca dovrà accollarsi un rischio inferiore.
Contratto di mutuo: caratteristiche
Verificare il contratto, in particolare: il prospetto informativo che descrive le condizioni economiche dell'operazione, le clausole contrattuali che la regolano, il Taeg e le spese accessorie. Il cliente ha sempre il diritto di ottenere una copia completa del contratto per poter valutarne il contenuto, prima della stipula.
Polizze legate al mutuo
Polizze assicurative: il cliente ha diritto di rifiutare l'obbligo di sottoscrivere una polizza assicurativa erogata dalla banca, o di apertura di un conto corrente, talvolta imposte come condizioni per l'erogazione del mutuo.
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Rinegoziare il mutuo quando i tassi sono migliori: cosa fare?

Rinegoziare il mutuo quando i tassi sono migliori: cosa fare?
I tassi dei mutui oggi sono molto più convenienti di quelli di qualche mese fa. Come fare a rinegoziare le condizioni del proprio mutuo?
Come cambiare le condizioni del mutuo
Cambiare le condizioni del proprio mutuo durante il periodo di ammortamento si può. Trattandosi di un contratto di diritto privato, in caso di accordo da entrambe le parte (banca e mutuatario), si possono modificare i parametri dell’accordo stesso. Una eventualità che torna comoda nel momento in cui, come al presente, i tassi di interesse del finanziamento per l’acquisto di casa, sono calati notevolmente rispetto alla data originaria di stipula del contratto.
Tassi di interesse dei mutui in calo negli ultimi 12 mesi
Chi per esempio abbia stipulato un mutuo prima degli anni della crisi si è ritrovato un contratto a tassi anche oltre il 5% mentre oggi solo in rarissimi casi si supera il 2%. Ciò grazie alle politiche monetarie espansive della Bce e ai tassi Irs ed Euribor (riferimento per i mutui a tasso fisso e variabile, rispettivamente) che da mesi viaggiano intorno ai minimi storici, anche al di sotto dello zero.
Rinegoziare, surrogare o sostituire il mutuo?
Che fare, quindi, quando le condizioni generali per un mutuo migliorano così tanto? È possibile, appunto, surrogare, sostituire o rinegoziare il mutuo. Mentre nei primi due casi il finanziamento viene trasferito presso un’altra banca, che lo acquista occupandosi dell’estinzione del mutuo originario presso la banca precedente, nel caso della rinegoziazione il mutuatario resta presso lo stesso istituto di credito, ma ridefinisce le condizioni del mutuo.
Rinegoziare significa, ad esempio, rivedere i tassi di interesse, la tipologia di mutuo (da tasso fisso a variabile o viceversa), le garanzie fornite o l’importo della rata, che potrebbe essere abbassato in caso di insostenibilità per il reddito familiare, o innalzato se le possibilità economiche della famiglia sono migliorate e si vuole ridurre il tempo di ammortamento, risparmiando interessi.
Come rinegoziare il mutuo
Come procedere per la rinegoziazione? Occorre presentare domanda alla banca, corredandola dalle motivazioni e dalla documentazione richiesta. La domanda si può presentare in qualsiasi momento (a volte la banca richiede che trascorra un periodo minimo prima di poterlo fare) e senza costi aggiuntivi nè spese notarili. Non esiste obbligo da parte della banca di accettare tale richiesta, ma l’eventualità di una surroga presso un’altra banca, che farebbe perdere un cliente, potrebbe giocare a favore.
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Acquisto immobili: come scegliere il tasso di mutuo più conveniente?

Acquisto immobili: come scegliere il tasso di mutuo più conveniente?
Una volta che si è deciso di acquistare un immobile, quali aspetti vanno tenuti in considerazione nella scelta del mutuo più adatto alle proprie esigenze? Il quesito principale riguarda sicuramente il tasso da applicare al proprio finanziamento: meglio fisso o variabile?
Un mercato immobiliare vivace e fluido
Oggi la scelta del tasso di rimborso è più semplice rispetto al passato: se fino a circa dieci anni fa non era possibile passare da un mutuo a tasso fisso a uno a tasso variabile, negli anni più recenti la situazione è mutata. Grazie a istituti quali surroga, sostituzione e rinegoziazione del finanziamento è possibile modificare il contratto stipulato con la banca, individuare soluzioni più convenienti e dunque risparmiare.
Secondo la teoria economica, i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile tendono a generare i medesimi costi nel lungo periodo. Nella pratica le cose sembrano però essere piuttosto diverse: dopo l'introduzione dell'Euro il nostro Paese ha potuto contare su un Euribor ridottissimo, in alcuni casi addirittura negativo, circostanza che con la lira non si era mai prolungata così tanto. Tale situazione ha reso i mutui a tasso variabile particolarmente appetibili, nonostante la rischiosità elevata.
Stando al parere degli esperti, l'elemento determinante da prendere in considerazione è l'andamento dell'inflazione: con un rialzo, seppur limitato, di quest'ultima le cifre che i mutuatari andrebbero a pagare diventerebbero infatti più consistenti. I mutui a tasso fisso offrono, al contrario, la certezza di una pianificazione esatta dell'impegno economico da sostenere nel tempo: questo fattore rappresenta, per molti richiedenti, un vero e proprio punto di forza.
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Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca

Pignoramento immobiliare, cosa fare per difendersi dalla banca
Nel caso in cui una famiglia si trovi in difficoltà con il pagamento del mutuo e corra il rischio di vedere pignorata la propria casa, ha in mano alcuni strumenti per difendersi dall'azione esecutiva della banca. Vediamo come funziona il procedimento di pignoramento e quali sono i diritti/doveri in campo al mutuatario.
Sospensione del pagamento delle rate di mutuo
Nel caso in cui il mutuatario si trovi in difficoltà con il pagamento di un finanziamento acceso con ipoteca sulla propria casa, il primo passo da fare è sicuramente chiedere una sospensione del pagamento delle rate del mutuo.
Si tratta di una moratoria del pagamento delle rate per una durata non superiore a 12 mesi. In pratica, il mutuatario può "congelare" temporaneamente la corresponsione delle rate, allorché dimostri di versare in difficoltà economiche.
In particolare, è applicabile allorché il debitore abbia perso il posto di lavoro; in caso di morte; nell'ipotesi di handicap grave che comporti una situazione di non autosufficienza.
Al fine di ottenere la sospensione è necessario presentare un'istanza in tal senso alla propria banca. In caso di accoglimento, si verifica una proroga del contratto di mutuo e delle garanzie ad esso connesse per un periodo pari alla sospensione. Nell'ipotesi in cui non si possa accedere alla moratoria di cui sopra, un'altra possibilità per il mutuatario consiste nel chiedere la rinegozazione.
Sospensione rate mutuo proroga
È importante ricordare, inoltre, che grazie a un accordo tra Tesoro e Ministero dello sviluppo economico, nel decreto milleproroghe è stata prorogata la convenzione che consente, senza ulteriori oneri per la finanza pubblica, di mantenere in essere le misure di sospensione dei pagamenti delle rate del mutuo, in caso di difficoltà, per quando riguarda la quota capitale (ma non della quota interessi, che continuerà così a maturare anche in ragione della maggiore durata del periodo di ammortamento) per gli anni dal 2018 al 2020.
Risoluzione contratto mutuo per inadempimento
Se la sospensione non è sufficiente, l'articolo 40 T.U. dispone la risoluzione el contratto in caso di ritardo del pagamento per almeno sette volte. In questi casi, si verifica l'incaglio bancario e dopo alcuni mesi, qualora la situazione non sia migliorata, la banca comunica al debitore l'estinzione del mutuo con giro a sofferenza.
A questo punto, l'istituto di credito segnala alla Centrale Rischi della Banca d'Italia la situazione di grave crisi economica del cliente, in quanto insolvente.
La conseguenza della segnalazione consiste nel fatto che tutte le banche saranno edotte della crisi del soggetto segnalato e non gli erogheranno credito.
Atto di precetto ipotecario
Il mancato pagamento delle rate, qualora integri un grave adempimento comporta la risoluzione del contratto di mutuo. Il creditore, nel caso in esame, possiede già il titolo esecutivo (art. 474 n. 2 c.p.c.), rappresentato dal mutuo. Pertanto, gli sarà sufficiente notificare al debitore il solo atto di precetto, senza necessità della trascrizione integrale del titolo (art. 41 T.U. bancario)
Il precetto consiste nell'intimazione ad adempiere l'obbligazione risultante dal contratto di mutuo (ossia l'intimazione a corrispondere le rate arretrate del mutuo) entro dieci giorni, decorsi i quali si agirà esecutivamente. Dal 2015 l'atto di precetto deve contenere l'avvertimento che il debitore può porre rimedio alla situazione di indebitamento ricorrendo ad un organismo di composizione della crisi legge.
Accordo di composizione della crisi
Il piano del consumatore e l'accordo di composizione della crisi sono stati introdotti dalla cosiddetta legge "salva suicidi". Si tratta di due procedimenti a cui può ricorrere il debitore che si trovi in grave difficoltà.
In buona sostanza, è necessario che la situazione da sovraindebitamento, consistente nello squilibrio tra le obbligazioni assunte e il patrimonio liquidabile (presupposto oggettivo), non sia assoggettabile alle procedure concorsuali (presupposto soggettivo), inoltre devono essere rispettati i presupposti di ammissibilità.
Il piano del consumatore è attuabile dal debitore che ricopra tale qualità; ossia da colui il quale abbia assunto obbligazioni per scopi estranei all'attività imprenditoriale o professionale (art. 6 c. 2 lett. b, legge 3/2012)
In caso contrario, si deve proporre un accordo di composizione della crisi (e non un piano del consumatore)
In ambedue le ipotesi, fatte salve alcune significative differenze - su cui non ci si può soffermare per ragioni di brevità espositiva - vengono proposti degli accordi di ristrutturazione dei debiti, che comprendono anche gli eventuali mutui. In particolare, i crediti assistiti da ipoteca (come il mutuo) possono rientrare nel piano.
Inoltre, è possibile non soddisfare integralmente i suddetti crediti, ma ad una sola condizione: deve essere garantito il pagamento in misura non inferiore a quello realizzabile in relazione al valore di mercato attribuibile ai beni (art. 7 c. 1 legge 2/2012). La proposizione del piano del consumatore o dell'accordo di composizione della crisi può comportare la sospensione delle procedure esecutive pendenti qualora la loro prosecuzione comprometta la fattibilità del piano (art. 12 bis c. 2 legge 2/2012).
In altre parole, la proposta di accordo può determinare la momentanea sospensione del procedimento esecutivo.
Accordo transattivo
Nel caso in cui non siano percorribili le strade indicate, è buona regola cercare un accordo transattivo con il creditore. Trattandosi di istituti di credito, occorre agire tempestivamente, in quanto le banche spesso hanno tempistiche piuttosto lunghe per valutare se accettare o rigettare le proposte avanzate.
Cos'è l'istanza di conversione del pignoramento
La legge consente al debitore esecutato di proporre l'istanza di conversione del pignoramento (art. 495 c.p.c.) prima che sia disposta la vendita o l'assegnazione.
In buona sostanza, il debitore può sostituire al bene pignorato una somma di denaro corrispondente all'importo dovuto maggiorato dalle spese di esecuzione e dagli interessi. Al momento di proposizione dell'istanza deve essere deposito 1/5 della somma suindicata.
Il giudice può disporre una rateizzazione per il residuo entro il termine massimo di 18 mesi. Il termine ultimo per richiedere la conversione del pignoramento è l'udienza in cui viene emessa l'ordinanza di vendita.
Istanza di vendita pignoramento immobiliare
Se non si raggiunge un accordo transattivo o non è possibile convertire il pignoramento o non vi sono i requisiti per accedere al meccanismo di composizione della crisi da sovraindebitamento, la procedura esecutiva prosegue il proprio corso.
Dopo la notifica del pignoramento, il creditore provvederà all'iscrizione a ruolo ed al deposito della documentazione necessaria. Più l'iter prosegue più aumentano le spese che verranno poste a carico del debitore.
Ad esempio, raggiungere un accordo prima della nomina e del giuramento del perito comporta un isparmio significativo, atteso che il compenso di quest'ultimo può giungere sino al 3% del valore dell'immobile pignorato.
Lo stesso dicasi per le spese di pubblicità che aumentano per ogni udienza di vendita fissata.
Senza contare gli oneri dei legali e la remunerazione del custode (qualora il debitore non sia stato autorizzato a continuare a vivere nell'abitazione).
La procedura può essere "fermata" solo sino a 20 giorni prima della vendita: dopo l'immobile verrà venduto.
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La pre-delibera del mutuo: cos'è e come funziona

La pre-delibera del mutuo: cos'è e come funziona
Sai già di voler comprare casa con un mutuo ma non l'hai ancora trovata? Niente paura: si può usare lo strumento della pre-delibera del mutuo.
Cos'è la pre-delibera del mutuo
La pre-delibera del mutuo è una sorta di impegno da parte della banca a concedere un mutuo ad un futuro cliente che non abbia ancora individuato l'immobile da acquistare ma già abbia le garanzie sufficienti a stipulare un finanziamento. Spesso infatti accade che l'interesato chieda il mutuo attraverso l'iter necessario, ma agli ultimi step del procedimento si ritrovi negato il finanziamento da parte della banca, a causa magari del troppo tempo passato, che può modificare le condizioni. Con la pre-delibera questo rischio è scongiurato.
Come funziona la pre-delibera del mutuo
Come funziona la pre-delibera del mutuo? Per impegnarsi all'erogazione dei fondi, la banca o l'ente finanziatore procede preliminarmente all'analisi del merito di solvibilità del futuro cliente, anche in assenza dell'immobile da acquistare. Dopo aver vagliato la situazione reddituale e le garanzie fornite dal cliente, l'istituto di credito si pronuncia sulla sua solvibilità e sulla cifra massima che potrà concedergli in prestito. A questo punto, sapendo su quale cifra potrà contare, il cliente potrà orientare la propria scelta in un immobile da acquistare. Attenzione però: l'offerta della banca non è a tempo indeterminato ma ha una scadenza definita, solitamente intorno ai sei mesi.
Pre-delibera del mutuo: vantaggi
I vantaggi della pre-delibera sono, per il cliente, il conoscere a priori la disponibilità della banca a concedergli il mutuo, e il conoscere in anticipo la cifra che potrà ottenere. In questo modo potrà concludere il suo affare immobiliare senza brutte sorprese. Anche la banca, dal canto suo, potrà pianificare il prestito conoscendo in anticipo le garanzie disponibili del futuro mutuatario, assicurandosi un nuovo cliente verificato.
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Il garante del mutuo: chi è e cosa fa

Il garante del mutuo: chi è e cosa fa
Quando si accende un mutuo, non sempre le garanzie che è possibile fornire sono sufficienti. È allora che può rendersi necessario un garante. Vediamo chi è questa figura.
Mutuo, quali garanzie chiede la banca
Gli intermediari finanziari, prima di concedere un prestisto o un mutuo, chiedono specifiche garanzie sulla solvibilità del cliente. La banca, o chi eroga il finanziamento, in altre parole deve accertarsi che il mutuatario sia in grado di rimborsa le rate del prestito e che se non sarà in grado di farlo, al finanziatore sarà comunque possibile rivalersi su altri bene per poter  rientrare della somma erogata.
Innanzitutto, quindi, si valuta il merito creditizio del cliente; solitamente si richiede che la rata del metuo non superi un terzo del suo reddito percepito e, qualora tale percentuale non venisse rispettata, il prestito può anche essere negato. Oltre al merito creditizio, poi, la banca o l'ente finanziatore può richiedere ulteriori garanzie, solitamente di due tipi: reali e personali.
Garanzie reali e personali per un mutuo
Le garanzie reali, nel caso di un mutuo immobiliare, consistono nell'ipoteca di primo grado, ovvero di un diritto reale che garantisc al creditore la possibilità di esproriare l'immobile in caso di insolvenza e di venderlo all'asta per ottenere la somma residua.
Le garanzie personali si incarnano nella figura del garante. La normativa a cui fare riferimento è quella legata agli articoli 1936 e seguenti del codice civile, in tema di fideiussione. La persona che firma come garante, in particolare, è un soggetto a terzo rispetto al mutuatario e assicura alla banca l'adempimento delle obbligazioni, nel caso il debitore principale non sia più in grado di onorare il prestito.
L'azione del garant quindi viene solo ed esclusivamente nel momento in cui il mutuatario si dovesse mostrare insolvente (mentre se il pagamento delle rate dovesse procedere regolarmente, il garante potrebbe non dover mai intervenire per tutta la durata del contratto). In questo caso, la banca può richiedere al garante le somme non rimborsate, fino all'importo massimo stabilito nel contratto stesso.
Dato che la garanzia è di natura personale, il garante risponde con tutto il suo patrimonio. In caso fossero previsti più garanti: in tale ipotesi, ciascuno risponderà pro-quota, pur rimanendo obbligato in solido con gli altri fideiussori. Allo stesso tempo, però, il garante non ha diritti sull'immobile, né di proprietà (in quanto non risulta come intestatario) né di possesso. Di conseguenza non potrà nemmeno detrarre fiscalmente gli interessi passivi del mutuo.
Come togliersi da garante del mutuo
Chi è il garante del mutuo? Solitamente si tratta di un familiare del mutuatario, o di un soggetto legato da rapporti di natura sentimentale, personale o professionale con l’aspirante mutuatario. Il legame tra garante e mutuatario in ogni caso deve essere ben forte, perché la tentazione di voler essere sollevati da questo incarico a volte è grande.
Per essere liberati di tale responsabilità, occorre che la banca dia il suo consenso, in quanto una variazione delle garanzie va a danno di quest’ultima. Eventualmente la banca potrebbe acconsentire a fronte di garanzie aggiuntive fornite dal mutuatario

Mutui a tasso fisso e variabile, come sarà il 2019?

Mutui a tasso fisso e variabile, come sarà il 2019?
Importi chiesti ed erogati in aumento, surroghe in calo, tassi favorevoli. Questo è il riassunto del 2018 per i mutui in Italia. Facile.it ha tracciato qualche previsione per l’andamento dei finanziamenti per l’acquisto di casa per il 2019.
Mutui, com’è andato il 2018
Analizzando un campione di 40 mila domande di mutuo raccolte da gennaio a dicembre 2018, Facile.it e Mutui.it hanno rilevato che le somme richieste nel 2018 sono aumentate. Gli aspiranti mutuatari hanno cercato di ottenere, in media, 132.453 euro, vale a dire il 3,3% in più rispetto al 2017. All’aumento dell’importo medio richiesto ha corrisposto una crescita delle somme effettivamente concesse; il taglio medio erogato dagli istituti di credito nel corso dello scorso anno è stato pari a 128.886 euro (+0,5% rispetto al 2017). Altro dato positivo è quello relativo al Loan To Value (LTV), vale a dire la percentuale del valore dell’immobile finanziata dal mutuo. Questo parametro è passato dal 61% del 2017 al 69% del 2018 per ciò che riguarda le richieste e dal 60% al 65% per quanto concerne gli erogati. Leggermente maggiore, anche, l’età media dei richiedenti (passata da 40 a 41 anni) mentre è rimasta stabile la durata media dei piani di ammortamento richiesti (poco più di 22 anni). Dal punto di vista dei tassi, ad un anno di indici ai minimi è seguita una fine d’anno con aumento di spread bancari nell’ordine di 10 punti base per i tassi variabili e di 20 per i tassi fissi. Aumenti che hanno interessato solo le nuove erogazioni.
Tassi dei mutui, meglio fisso o variabile?
Il trend registrato negli ultimi mesi del 2018 si è confermato anche nel 2019; durante i primi giorni del nuovo anno alcuni istituti di credito hanno nuovamente ritoccato verso l’alto gli spread sui nuovi mutui a tasso fisso di lunga durata; aumenti che però sono stati mitigati, almeno in parte, dal calo dell’Eurirs. Alcuni istituti di credito, tuttavia, in controtendenza, hanno invece approfittato del contesto per adottare strategie commerciali più espansive, scegliendo di mantenere inalterati i loro spread. “Per evitare di pagare più del dovuto, però – consiglia Ivano Cresto, responsabile mutui di Facile.it - viste le differenti strategie di tasso applicate dalle banche, è quanto mai fondamentale confrontare le offerte di più istituti di credito; solo in questo modo è possibile garantirsi i migliori tassi attualmente disponibili che, di fatto, sono comunque ancora molto vicini ai minimi storici ed estremamente convenienti».
Meglio scegliere un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile? Per il 2018 il tasso fisso si è confermato re indiscusso del mercato italiano dei mutui, con ben otto aspiranti mutuatari su dieci che si sono orientati verso questa tipologia di finanziamento (erano il 73% nel 2017), con un picco a novembre (87%). “Dati che riflettono con chiarezza come le note vicende legate all’aumento dello spread Btp-Bund e le tensioni dei mercati abbiano spinto molti aspiranti mutuatari a rifugiarsi nel tasso fisso, - spiegano da Mutui.it.- Una scelta che però, almeno nel breve periodo, potrebbe rivelarsi poco premiante se si considera che, dati alla mano, il tasso variabile consente, a parità di cifra erogata, ancora importanti risparmi sulla rata”.
Mutui, il punto sulle surroghe
Anche per il 2018 le surroghe hanno avuto un peso importante sul totale delle richieste, rappresentando un picco del 27% sul totale nei mesi di maggio e giugno. Tuttavia l’anno è stato caratterizzato da un calo sensibile delle surroghe; a novembre la percentuale è scesa al 19,5% mentre a dicembre si è toccato il valore minimo del 2018, 16,6%, percentuale confermata anche dai primi dati parziali registrati nel 2019.
Come mai? “L’effetto più evidente degli aumenti degli spread bancari applicati sui nuovi mutui a tasso fisso è proprio il calo del peso percentuale delle domande di surroga – spiega Ivano Cresto. -Rrispetto a settembre 2018, di fatto, la convenienza economica a sottoscrivere un prodotto diverso surrogando oggi è ridotta. Continua certamente ad aver senso, invece, il cambiare tipologia di tasso da fisso a variabile o viceversa se si sceglie di avere una diversa esposizione personale al rischio di eventuali aumenti dell’Euribor”.

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Estinzione anticipata del mutuo, quando conviene?

Estinzione anticipata del mutuo, quando conviene?
L’estinzione anticipata del mutuo non comporta più, come in passato, il pagamento di penali. Circostanza, questa, che ha aumentato il numero di casi in cui i mutuatari hanno potuto estinguere il debito con la banca ben prima della scadenza: circa 2,4 milioni, secondo un’indagine di Facile.it e Mutui.it.
L’analisi, effettuata in collaborazione con mUp Research con l’ausilio di Norstat, che ha interrogato un campione rappresentativo della popolazione nazionale in età compresa tra i 40 e i 74 anni, ha rilevato che chi è riuscito a estinguere anticipatamente il mutuo ottenuto per l’acquisto della casa ha impiegato in media 9,3 anni. Si tratta di un tempo più che dimezzato rispetto alla durata media dei finanziamenti analizzati, pari a circa 23 anni.
Tra coloro che hanno estinto anticipatamente il mutuo, in particolare, il 27% degli interpellati lo ha fatto entro i primi cinque anni, il 45% ha impiegato tra i 6 e i 10 anni mentre il 26% tra gli 11 e i 20 anni. Più veloci sono risultati i mutuatari del Nord Italia, che hanno impiegato in media 8,4 anni per liberarsi del debito, mentre al sud e sulle isole si sono superati i 10 anni in media.
Come si può estinguere un mutuo prima della scadenza? Può sempre capitare che, inaspettatamente, ci si ritrovi in possesso di una liquidità extra che ci permette di ripagare il debito. Tra i modi che i mutuatari hanno trovato per liberarsi del mutuo, Facile.it ha individutato, nel 25,7% dei casi, l’impiego di altri risparmi che inizialmente erano stati destinati ad altro; nel 13,3% si è trattato della liquidazione percepita dai genitori in pensione, donata ai figli come aiuto per il mutuo; quasi in altrettanti casi il debito è stato ripagato con il proprio TFR, ottenuto a seguito di un licenziamento o cambio d’azienda. Ancora, l’11,3% ha estinto il mutuo solo dopo aver venduto altre proprietà mentre poco più del 10% ha dichiarato di aver chiuso il mutuo in anticipo grazie ad un’eredità.
Ma quando conviene estinguere anticipatamente un mutuo? “Estinguere un mutuo anticipatamente non sempre conviene e tale scelta va ponderata con attenzione, -  spiega Ivano Cresto, responsabile BU Mutui di Facile.it. - Innanzitutto bisogna considerare la presenza di eventuali penali; se il mutuo è stato stipulato dopo il 2 febbraio 2007 non ci sono, ma chi ha ottenuto il finanziamento prima di quella data potrebbe, in caso di estinzione anticipata, vedersi addebitato un costo extra calcolato in misura percentuale sul debito residuo, con aliquota che varia in funzione della tipologia di tasso, dell’anno di sottoscrizione e del numero di rate mancanti”.
Dato poi il piano di ammortamento alla francese che contraddistingue la gran parte dei mutui, ovvero con una quota di interessi da ripagare che decresce col passare del tempo, mentre la quota capitale aumenta,  l’estinzione anticipata è più vantaggiosa se avviene nei primi anni dalla stipula, quando gli interessi che gravano sul mutuatario sono maggiori. In caso contrario potrebbe essere più conveniente, valutando opportunamente tassi debitori e creditori, investire altrove la liquidità disponibile e continuare a pagare le rate del mutuo sino al termine naturale del finanziamento.

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Proposta di acquisto vincolata al mutuo: cos'è e come funziona

Proposta di acquisto vincolata al mutuo: cos'è e come funziona
Acquistare una casa non sempre è un impegno finanziario che tutti si possono permettere, per cui spesso la si acquista in modo da associare il momento del passaggio di proprietà all’accensione di un mutuo. Si tratta della proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.
Come funziona la proposta di acquisto subordinata
La proposta di acquisto subordinata al mutuo è una proposta di acquisto che pone una condizione sospensiva. Cosa che è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso. In altre parole, quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto inserendo la clausola dell’inefficacia del’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) in caso il mutuo non venga concesso. Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.
Come si effettua la proposta di acquisto subordinata al mutuo
Si tratta di un atto in tutto simile a quello di compravendita, quindi, una volta approvata dal venditore, dà luogo ad una fase preliminare di vendita. Contenente però la clausola sospensiva in questione, che esplicita, quindi, come la condizione indispensabile alla realizzazione della compravendita sia l’ottenimento, da parte dell’acquirente, del mutuo necessario. Per stabilire se la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia poi stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo (o meno).
Risoluzione del contratto di acquisto subordinato
In caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato, si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente. E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.
In caso di risoluzione del contratto nei casi elencati sopra, la somma versata dal compratore al venditore in fase di contratto preliminare va restituita, e l’agente immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione.
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Quanti soldi ci vogliono per acquistare una casa?

Quanti soldi ci vogliono per acquistare una casa?
Quanti soldi ci vogliono per acquistare una casa? Dipende ovviamente da molti fattori: quale casa si vuole acquistare (appartamento o villetta?), per quale scopo (investimento o prima casa?), in quale città, di quali dimensioni, con o senza mutuo. Sta di fatto che per potersi permettere una casa la condizione imprescindibile è quella di avere un reddito adatto, o comunque disporre della liquidità necessaria ad assicurarci un buon affare.
Quale casa posso permettermi con 30 mila euro l'anno?
L’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa ha provato ad immaginare quale tipo di casa si possa acquistare con un reddito “medio”, prendendo come riferimento il dato per nucleo familiare di Banca d’Italia, che lo ha fissato in 30,7 mila euro annui, al netto delle imposte e dei contributi. Che tipo di abitazione si riesce ad acquistare con questa cifra? Secondo Tecnocasa, immaginando di voler ricorrere ad un mutuo di 25 anni con parametri nella media presente, ovvero un tasso medio di 1,83%, un rapporto rata/reddito pari al 30% e un loan to value (ovvero la percentuale finanziata dal prestito rispetto al prezzo totale dell’immobile) dell’80%, si può acquistare un’abitazione del valore di 213 mila euro. Si tratta naturalmente di una valutazione che tiene conto dei prezzi medi delle case in Italia, senza alcun riferimento particolare ad una certa zona. Oltre al denaro ottenuto col finanziamento, l’acquirente dovrà però avere a disposizione un capitale iniziale pari al 20% del prezzo dell’immobile e cioè 42,6 mila euro, e liquidità necessaria a coprire tutte le spese accessorie alla compravendita e all’accensione del mutuo.
Quale casa acquistare con 200 mila euro?
Modificando la domanda, ci si potrebbe chiedere che genere di casa si possa acquistare con il budget di cui sopra. Risponde ancora il Gruppo Tecnocasa: con 200 mila euro (poco meno dei 213 mila individuati), se si considera la tipologia immobiliare “medio usato” e le sue caratteristiche alla dello scorso anno (come da dati giugno 2018) gli affari che si possono concludere sono i seguenti. A Roma, dove il prezzo medio nel periodo considerato era di 2950 euro al metro quadro, si può acquistare un appartamento da 68 metri quadri. Che scenderebbero a 37 se ci si volesse spostare nel centro della capitale, o ancor meno se si volesse oltrepassare le mura del centro storico. Con la stessa cifra, a Milano ci sarebbe la possibilità di acquistare un’abitazione da 71 metri quadri  (o di 38 metri quadri in centro). Poco cambia la situazione a Firenze: 71 metri quadri o 61 in pieno centro sono la contropartita di un budget da 200 mila euro. Meglio andrebbe se si volesse abitare a Napoli: con la liquidità indicata a disposizione ci si potrebbe assicurare una casa da 95 metri quadri. Le più economiche, infine, Palermo e Genova che, con i loro 1150 euro al metro quadro, consentirebbero di acquistare una spaziosa soluzione da 174 metri quadri al valore di 200 mila euro.
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Mutuo e acquisto prima casa, ecco alcune agevolazioni

Mutuo e acquisto prima casa, ecco alcune agevolazioni
Anche nel 2018 le fasce più deboli della popolazione possono acquistare una casa. Questo grazie ad alcune agevolazioni e a diversi strumenti finanziari. Vediamo quali.
Fondo garanzia prima casa – Il fondo rilascia la garanzia statale per mutui fino a 250.000 euro. Si tratta di uno strumento gestito da Consap (concessionaria pubblica di servizi assicurativi) e grazie al quale i soggetti che non hanno solide garanzie finanziarie da presentare alle banche hanno più facile accesso al credito. Il fondo, infatti, rilascia garanzia a copertura di un massimo del 50% della quota capitale.
Fondo solidarietà mutui acquisto prima casa – Questo fondo, gestito sempre da Consap, va in soccorso delle famiglie che nel corso di quest’anno dovessero essere in difficoltà nel pagare le rate del mutuo. Il fondo è stato istituito dalla legge 244/2017. In caso di perdita di lavoro o insorgere di un’invalidità, ad esempio, si può chiedere la sospensione delle rate. In base a quanto previsto, l’Isee del nucleo familiare non deve superare i 30.000 euro e il mutuo i 250.000 euro ed è possibile saltare le rate per 18 mesi complessivi, divisi anche in due periodi diversi. Nel corso della sospensione, il fondo paga gli interessi alle banche, il proprietario della casa poi ripagherà il capitale allungando la rata del mutuo. E’ da ricordare poi che l’Abi ha prorogato fino al prossimo 31 luglio l’accordo con le associazioni dei consumatori sulla sospensione della sola quota capitale dei finanziamenti concessi alle famiglie per l’acquisto di un’abitazione o dei crediti al consumo.
Leasing immobiliare residenziale – Il leasing immobiliare residenziale consente fino al 31 dicembre 2020 di abitare una casa fin dal momento della sottoscrizione del contratto pagando un canone, ma rinviando la decisione di acquisirla in proprietà. Chi ha un reddito inferiore a 55.000 euro e un’età inferiore a 35 anni può detrarre dall’Irpef il 19% sui canoni di leasing, entro il limite di 8.000 euro l’anno, e sulla rata di riscatto finale per un importo non superiore a 20.000 euro, per chi ha oltre 35 anni queste cifre sono dimezzate.
Rent to buy – Il rent to buy, disciplinato dal decreto legge 47/2014, permette di diventare proprietari di una casa dopo averla abitata come inquilino per almeno sette anni. L’opzione di acquisto deve essere esercitata entro 10 anni dall’inizio della locazione. Il rent to buy deve riguardare la prima casa e il futuro acquirente e i familiari non devono possederne, sul territorio regionale, già una adeguata alle loro esigenze. Il prezzo di vendita dell’abitazione è stabilito tra compratore e venditore, ma non può superare l’importo stabilito nella convenzione che l’impresa costruttrice deve sottoscrivere con il Comune. Per l’acquirente non sono previsti incentivi fiscali.
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Nel 2017 gli italiani hanno chiesto meno mutui

Nel 2017 gli italiani hanno chiesto meno mutui
Meno richieste di mutui e surroghe nel 2017, ma un mercato immobiliare solido e in crescita. È quanto emerge dal Barometro CRIF, che evidenzia come nel corso dell’anno appena concluso le famiglie italiane hanno chiesto meno mutui (ci si riferisce a vere e proprie istruttorie formali, non semplici preventivi online), con un calo del -10,3% rispetto al 2016. Questo trend negativo è però dovuto al rallentamento delle richieste di surroga e sostituzione rispetto all’anno precedente.
Migliore situazione economica delle famiglie, tassi contenuti e prezzi degli immobili appetibili
Nel complesso sono aumentate le compravendite residenziali e sono diminuiti gli acquisti immobiliari sostenuti interamente in contanti, due elementi che contribuiscono a supportare il mercato dei mutui. Senza dimenticare una migliorata situazione economico-finanziaria delle famiglie, tassi contenuti e prezzi degli immobili appetibili.
Un altro dato interessante riguarda l’importo medio richiesto, che a dicembre ha fatto segnare un +1,7% rispetto allo stesso mese del 2016. Nel corso di tutto il 2017 il valore medio dei mutui richiesti dalle famiglie italiane si è attestato sui 125.600 €.
Per quanto riguarda la durata, la minor incidenza di surroghe (per loro natura più breve) fa registrare un forte spostamento verso piani di rimborso a medio-lungo termine (superiori ai 20 anni). A chiedere mutui nel 2017 è soprattutto la fascia di persone tra i 35 e i 44 anni di età, anche se con una leggera flessione rispetto all’anno precedente (-0,9%). Crescono invece di 0,4 punti percentuali le richieste di under 35 e over 45.
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Nel 2018 nessun grande cambiamento nelle rate dei mutui variabili

Nel 2018 nessun grande cambiamento nelle rate dei mutui variabili
Grazie al contributo della Bce, che continuerà a immettere liquidi sui mercati anche nel 2018, i due terzi delle famiglie italiane, ovvero quelle che hanno sottoscritto un mutuo a tasso variabile, potranno dormire sonni tranquilli.
La tregua continua
Secondo gli esperti, nel nostro paese come in tutta l’Eurozona la situazione dovrebbe rimanere stazionaria ancora a lungo: non si prevedono aumenti nei tassi di interesse per buona parte del 2018 e forse addirittura oltre. Ciò significa che le rate dei mutui variabili rimarranno al di sotto delle medie storiche, per la gioia delle numerose famiglie che li hanno scelti o che li sceglieranno nei prossimi mesi (sebbene gli ultimi tre anni abbiano visto una netta prevalenza dei prodotti a tasso fisso).
Ulteriori previsioni
Se l’Euribor, che viene utilizzato come strumento per determinare gli interessi da versare, si manterrà su valori negativi, l’Eurirs, usato come base per il calcolo dell’interesse fisso, subirà molto probabilmente un rialzo. Tuttavia, anche grazie alle offerte promosse dalle diverse banche nazionali, è probabile che la maggior parte delle famiglie italiane seguirà il trend del 2017: anno in cui si è registrato il boom di mutui a tasso fisso. In linea generale, è infine ragionevole supporre una diminuzione delle erogazioni. Questo perché le richieste di surroga (cioè il trasferimento di un mutuo presso un altro istituto bancario a condizioni più favorevoli) continueranno a scendere, dal momento che sarà difficile migliorare la situazione attuale.
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Gli italiani richiedono meno surroghe

Gli italiani richiedono meno surroghe
Si riduce dunque il numero delle richieste di surroga nel nostro Paese che passano dal 46% del totale che era stato registrato nel I trimestre di questo anno al 31% attuale. Non si tratta ad ogni modo di una notizia preoccupante: il mercato immobiliare italiano tiene bene e a confermarlo sono le evidenze relative alle domande di mutuo per acquisto casa che sono nettamente cresciute arrivando a raggiungere il 58% del totale, dal precedente 44% rilevato. Una dinamica questa che secondo gli esperti sarebbe destinata a proseguire con caratteri più marcati in quanto con il passare del tempo i mutuatari interessati a rottamare il proprio mutuo diventerebbero sempre meno.
Quali sono i mutui più convenienti
Per quello che riguarda la tipologia di mutuo, in questo trimestre, quelli a tasso fisso si rilevano sempre più convenienti data la nuova riduzione dello spread applicato rispetto a quanto era stato rilevato nel secondo trimestre del 2017. La situazione appare in linea di massima stabile per ciò che invece riguarda i finanziamenti a tasso variabile.
Il settore si conferma ancora caratterizzato da una grande vivacità sotto il profilo di vendita e acquisto di immobili, grazie anche ai prezzi al metro quadrato in costante flessione del -6,4% in questo specifico trimestre che incoraggiano tutti coloro che desiderano portare a termine un investimento.
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Fondo giovani coppie: boom dei mutui per l'acquisto della prima casa

Fondo giovani coppie: boom dei mutui per l'acquisto della prima casa

Vola il mercato dei mutui per l'acquisto della prima casa con garanzia dello Stato. Secondo i dati diffusi dall'Abi, infatti, con oltre 539 milioni di euro di nuovi mutui garantiti in un anno (tra febbraio 2015 e febbraio 2016) dal 'Fondo di garanzia per la prima casa', lo strumento pubblico a vantaggio soprattutto delle giovani coppie registra un vero e proprio boom. L'obiettivo è quello di garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi.

Caratteristiche del fondo garanzia mutui
Il fondo è destinato alle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale, con priorità d'accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni. Per l'Abi si tratta di un "fondamentale esempio di collaborazione tra banche e istituzioni e l'obiettivo è di continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da 550 milioni di euro che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per 12-15 miliardi di euro.
Fondo di garanzia acquisto prima casa
Il Fondo di garanzia prevede il rilascio di garanzie a copertura del 50% della quota capitale dei mutui ipotecari erogati per l’acquisto, o la ristrutturazione per l’accrescimento dell’efficienza energetica, degli immobili adibiti a prima casa, con priorità di accesso per le giovani coppie o ai nuclei famigliari monogenitoriali con figli minori, nonché di giovani con contratti di lavoro atipico con età inferiore a 35 anni.
Requisiti per accedere al fondo di garanzia
Relativamente ai requisiti per accedere al Fondo, va ricordato che la garanzia può essere richiesta da coloro che, alla data di presentazione della domanda di mutuo, non risultino proprietari di altri immobili ad uso abitativo, salvo quelli di cui abbiano acquistato la proprietà per successione e che siano in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Come ricorda l'Abi, al momento 142 banche hanno aderito al fondo.
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Mutui, nei primi 3 mesi del 2015 i prestiti per acquisto casa crescono del 4,7%

Mutui, nei primi 3 mesi del 2015 i prestiti per acquisto casa crescono del 4,7%
Nel corso del primo trimestre 2015 i mutui per l’acquisto di abitazioni hanno fatto segnare un +4,7%. Per quanto riguarda l’attività di erogazione di mutui immobiliari alle famiglie consumatrici il 2014 ha chiuso infatti con una netta ripresa: la componente dei mutui per l’acquisto di abitazioni ha fatto segnare un +6,6%. A dirlo l’Osservatorio Credito al Dettaglio di Assofin-Crif-Prometeia. Secondo quanto emerso, se il 2014 ha chiuso con un +6,6% per la componente dei mutui per l’acquisto della casa e un +44,5% per la componente residua degli “altri mutui” (aggregato che comprende mutui di surroga, di sostituzione, di liquidità, mutui per costruzione e ristrutturazione e mutui per il consolidamento del debito), i primi tre mesi del 2015 i mutui d’acquisto casa hanno fatto registrare un +4,7%, mentre gli “altri mutui” un +129,1%. Si tratta di un trend legato al boom delle surroghe (+319,3% nel 2014 rispetto all’anno precedente, +710,7% nel primo trimestre del 2015) tornate a essere convenienti per i bassi livelli dei tassi applicati ai nuovi mutui.
L’Osservatorio ha sottolineato che dopo cinque anni consecutivi di flessione, l’attività di erogazione di credito al consumo nel 2014 ha chiuso con un segno positivo. In particolare, i flussi finanziati hanno fatto registrare un aumento del +2,5%, il numero di operazioni di finanziamento del +5,6%. Nel primo trimestre del 2015 la crescita ha subito un’accelerazione: i volumi erogati hanno fatto segnare un +9,3%, le operazioni finanziate un +15,8%. A trainare il mercato i finanziamenti finalizzati all’acquisto di auto-moto, insieme a quelli via carte rateali-opzione. Per quanto riguarda le prospettive, l’Osservatorio ha evidenziato un consolidamento delle tendenze registrate nella prima parte del 2015, rafforzato dal graduale miglioramento macroeconomico. Quel che si prevede, dunque, è una ripresa della crescita delle consistenze di credito alle famiglie a partire dalla seconda parte dell’anno.
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Rent to buy: ecco come funziona, quando stipularlo e a chi conviene

Rent to buy: ecco come funziona, quando stipularlo e a chi conviene

Esiste un solo contratto di rent to buy o sono possibili più formule? Alla fine del periodo di affitto sono costretto a comprare? A cosa fare attenzione nella stesura del contratto? Se una delle parti è inadempiente, cosa succede? Chi paga le tasse? Sono molti i dubbi che sorgono quando si sente parlare di rent to buy o affitto con riscatto, cioè della possibilità di acquistare un immobile dopo un periodo di locazione. Cerchiamo di fare un po' di chiarezza su quelli più importanti.

1. Che cosa è il rent to buy
Il rent to buy o affitto con riscatto è uno strumento contrattuale che permette di stipulare un contratto d'affitto che poi si potrà trasformare in una compravendita. Quest'ultima non è infatti obbligatoria, ma costituisce solamente un'opzione legata alla locazione. In sostanza la formula contrattuale si compone di due parti: un contratto di affitto e un preliminare di futura vendita da effettuarsi in un determinato tempo (che in genere è di 3-5 anni, ma che è tutelato dalla legge fino a 10). Per accedere a questa possibilità c'è però un prezzo da pagare: la quota versata mensilmente sarà infatti superiore a un normale canone di locazione; una parte costituisce l'affitto, l'altra andrà a comporre un acconto sul prezzo finale dell'immobile.
2. Un esempio pratico di affitto con riscatto
Le condizioni dei singoli contratti - pur all'interno di un quadro normativo che tutela le parti - possono prevedere proporzioni diverse tra canone e “acconto-prezzo” e casistiche particolari a cui occorre fare attenzione al momento della stipula. Volendo fare un esempio arbitrario, si potrebbe ipotizzare che per una casa del costo di 150mila euro le parti concordino un corrispettivo mensile di 1.000 euro; a fronte di un canone di locazione di mercato di, poniamo, circa 700. Una parte di questo corrispettivo, ad esempio 500 euro, viene dato per il godimento del bene, come se fosse un normale affitto (e quindi in un certo senso “si perde” rispetto ad un acquisto “tradizionale” dove si inizia subito a pagare). I restanti 500 euro vanno invece come pagamento della casa. Se l'opzione di acquisto viene stabilita dopo 5 anni, quindi, 30mila euro (500 euro x 12 mesi x 5 anni) saranno stati già pagati e se ne dovranno corrispondere altri 120mila (naturalmente anche finanziabili con un mutuo).
3. Nessun obbligo di acquisto, ma occhio alle condizioni dell'accordo
La prima cosa a cui stare attenti se si è interessati al rent to buy è verificare che non sia previsto un obbligo di acquisto. Non sono illegali formule di questo tipo, ma non è quello che si intende correntemente con affitto con riscatto, né quello che prevede la normativa di riferimento. Oltre a questo, occorre fare attenzione nel valutare bene il punto di equilibrio tra quanto “affitto” e quanto “prezzo” si va a pagare. Ovviamente più è alto l'affitto più è tutelato il venditore, ma allo stesso tempo l'operazione è meno conveniente per chi compra. Questo infatti potrebbe stipulare un normale contratto di locazione e accantonare la quota che dovrebbe dare in acconto-prezzo, per poi utilizzarla a distanza di qualche anno per la compravendita di qualsiasi immobile, senza nessun impegno preliminare. Se non si esercita l'opzione d'acquisto si rischia infatti di perdere la quota data come acconto sul prezzo. Ma può anche succedere che – come in alcuni casi di mercato già sperimentati - il venditore, per velocizzare l'affare, stabilisca che se il rogito avviene entro un termine ravvicinato (ad esempio entro due-tre anni) la quota che va a ridurre il prezzo sia la totalità del versato o comunque una quota tanto maggiore tanto minore è il tempo trascorso dall'inizio dell'accordo.
4. Il mercato: una nicchia in crescita
L'attenzione verso il rent to buy è in continua crescita da almeno un paio d'anni. Ma rimane ancora una nicchia in un mercato in crisi. Se è vero che secondo le elaborazioni effettuate da idealista.it a fine 2014 l'offerta di case in rent to buy è più che triplicata negli ultimi due anni, è anche vero che si tratta in assoluto di numeri piccoli, circa 1.800 annunci, che rappresentano meno dell'1% dell'offerta del portale. Lombardia, Piemonte ed Emilia Romagna sono le regioni pilota; anche se crescono Toscana e Lazio. In media si tratta di appartamenti di 90 mq, con un prezzo richiesto di 170mila euro. Secondo l'ufficio studi di Immobiliare.it, il 64% degli annunci di rent to buy si riferisce ad abitazioni nuove o in pronta consegna; il 28% a quelle appena ristrutturate e quindi comparabili al nuovo. La rete Rent to Buy Consulting dichiara di aver concluso oltre un centinaio di contratti (diversi già a rogito).
5. La spinta e i paletti dello Sblocca-Italia
Un freno alla crescita dei contratti negli ultimi anni è consistito nell'assenza di una normativa dedicata, che ha generato diffidenza e incertezza sul mercato: diverse combinazioni di fattispecie normative davano origine infatti a diversi tipi di contratto, a torto accomunati sotto la dicitura di rent to buy. Solo lo scorso autunno, all'interno del decreto Sblocca Italia, è stato fornito un inquadramento normativo univoco. In particolare, il decreto 133/14 convertito nella legge 164/2014 disciplina i “contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l'immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata”.
6. Le tutele per chi acquista
La garanzia maggiore consiste nella tutela del compratore per 10 anni. Viene infatti prevista la possibilità di trascrivere il contratto nei registri immobiliari, mettendo al sicuro il futuro acquirente da qualsiasi eventuale “inconveniente” prima cioè dell'acquisto: si pensi all'iscrizione di una ipoteca sull'immobile o a un pignoramento. La trascrizione è una sorta di prenotazione sul bene, che lo protegge fino a 10 anni, contro i tre previsti per i normali preliminari di compravendita (il cosiddetto compromesso). Tra le altre tutele previste c'è l'impossibilità di dare in rent to buy abitazioni in corso di costruzione che siano ipotecate, a meno di frazionare l'ipoteca e accollare al conduttore una quota del mutuo del costruttore. Cominciano a diffondersi anche alcuni contratti tipo, come ad esempio quello presentato dal Notariato la settimana scorsa o quello di Confedilizia
7. ll rent to buy conviene se il mutuo non si trova o non basta
Il rent to buy è un'opportunità di acquisto alternativa alle forme tradizionali, che un giusto equilibrio tra affitto e acconto prezzo può rendere allettante. Ma considerarlo un modo per “provare la casa” prima di acquistarla può essere fuorviante: se si dovesse cambiare idea si andrebbero a perdere i soldi versati come acconto per la vendita. Ma in alcune situazioni il rent to buy può essere la soluzione ideale. Ad esempio chi non ha un capitale iniziale per l'acquisto da affiancare al mutuo, può accumularlo proprio grazie al meccanismo del rent to buy. Che è adatto anche a chi conta di stabilizzare la propria situazione lavorativa in pochi anni. Alcune formule prevedono un'analisi reddituale e patrimoniale del potenziale acquirente con relativo piano finanziario per valutare la sostenibilità dell'acquisto e programmare anche l'accensione del mutuo con istituti bancari “convenzionati”.
8. Qual è il vantaggio di vendere con questa formula?
Il rent to buy si è diffuso in un momento di mercato in cui c'è moltissimo invenduto sul mercato. E' utilizzato soprattutto dai costruttori che hanno una strada in più per non lasciare l'immobile inutilizzato e per trovare più facilmente compratori. Occorre però fare attenzione agli annunci che si rivelano poi solo “specchietti per allodole”, nascondendo altre tipologie contrattuali. Il rischio per chi vende è di trovarsi l'immobile occupato dal conduttore divenuto inadempiente e di dover fare ricorso al giudice per liberare il bene e venderlo ad altri.
9. Cosa succede se una delle due parti non rispetta l'accordo
Nell'accordo deve essere previsto cosa succede in caso di inadempimento. In caso di inadempimento del conduttore (affittuario-acquirente), il proprietario ha diritto alla restituzione dell'immobile e, se il contratto non prevede diversamente, di acquisire per intero i canoni versati. Nel caso invece sia il proprietario a rendersi inadempiente, il conduttore ha diritto almeno alla restituzione della parte dei canoni imputata a prezzo, più gli interessi legali. Secondo quanto stabilito dallo Sblocca Italia, il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, pari a un ventesimo del totale. Le parti sono però libere di fissare l'asticella più in alto, così come possono decidere la durata, la quota di canone imputabile al prezzo, diritti di recesso, clausole penali, la cedibilità del contratto, eccetera.
10. La fiscalità: niente Imu fino al rogito
Bisogna distinguere “se chi concede il godimento in vista della futura vendita – precisa il Notariato – è un privato o un'impresa, e bisogna distinguere anche tra imposte dirette (a carico del proprietario/venditore) ed indirette (a carico del conduttore/acquirente)”. Le imposte legate al possesso dell'immobile (Imu e Tasi, almeno in larga parte) sono a carico del proprietario, come in qualsiasi contratto di affitto. Le spese di trascrizione del contratto nei registri immobiliari sono, invece, a carico dell'acquirente, come le spese ed imposte dovute per l'atto di compravendita dell'immobile. Ma se alcuni principi di fondo sono chiari, su altri si attende a breve un pronunciamento dell'Agenzia delle Entrate: restano ad esempio da chiarire gli aspetti relativi a Iva, imposte dirette e di registro in alcuni casi particolari.
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Anno nuovo.. Casa nuova!

Anno nuovo.. Casa nuova!

Comincia il nuovo anno e bisogna far largo ai buoni propositi. Se fra questi c’è quello di comprare finalmente casa e di decidersi a smettere di pagare l’affitto, allora bisogna impegnarsi seriamente per dare alla propria vita una delle svolte più importanti. Un noto sito americano specializzato in compravendite ha stilato una sorta di guida per chi è pronto al grande passo, o almeno crede di esserlo.

PRIMO PASSO: SICUREZZA E COMPROMESSI
Prima di tutto bisogna capire se il momento è davvero quello giusto per procedere all’acquisto. Comprare casa è un impegno molto importante e per essere certi di poterlo sostenere serve (ovviamente) un lavoro stabile e la sicurezza di voler vivere nella città in cui si sta cercando almeno per i prossimi 10 anni. Inoltre serve la consapevolezza di tutto ciò che l’essere proprietari comporta, ossia lavori di riparazione e mantenimento, riunioni di condominio, pulizie e altri impegni. In seconda battuta bisogna convincersi del fatto che la perfezione non esiste, nemmeno quando si parla di case. Si deve essere pronti a dei compromessi: sono pochissime le persone che trovano una proprietà che soddisfi al 100% ogni sua aspettativa. Per questo si deve avere bene in mente quali aspetti sono fondamentali e a quali, invece, si è disposti a rinunciare, o quanto meno sui quali si può essere accomodanti. Per qualcuno un piano alto può essere più importante di un giardino; per altri è necessario che l’immobile sia nuovo e che non servano lavori di ristrutturazione. Ci sono persone che preferiscono proprietà di piccole dimensioni in cui non insorgano problemi con il vicinato, altri hanno come punto irrinunciabile la location centrale e, quindi, per questo sono disposti a vivere nei grandi condomini pur di vivere nella zona della città che più amano. Tutto è soggettivo, ma la lista delle cose irrinunciabili va fatta.
MUTUO E BUROCRAZIA
Non si dimentichi che anche i conti matematici sono necessari: il mutuo non sarà l’unica spesa da sostenere. Diventando proprietari di un immobile bisogna anche farsi carico di tutti i costi necessari a mantenere non solo la propria casa, ma anche lo stabile con tutte le parti comuni. Gli esperti, inoltre, consigliano di tenersi un piccolo gruzzoletto da parte, una sorta di paracadute per ogni emergenza. La burocrazia ha un peso decisivo, non bisogna arrendersi. Se il proprio desiderio è davvero quello di comprare casa, allora vale la pena di passare qualche giorno libero a racimolare tutti i documenti necessari: buste paga, dichiarazione dei redditi, certificati anagrafici e tutto ciò che viene normalmente richiesto.
Una volta superate tutte le prove elencate, allora ci si può considerare veramente pronti al grande passo. È il momento più divertente, quello della ricerca. E perché questo sia più fruttuoso, ma anche meno “pesante”, è bene formare una sorta di squadra. Avere al proprio fianco un agente immobiliare di fiducia è il primo passo per rendere la ricerca facile e mirata. Poi amici, parenti e compagni sono i giusti alleati capaci di aprirci gli occhi davanti ad aspetti positivi e negativi.
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RENT TO BUY. NOI LO FACCIAMO!

RENT TO BUY.   NOI LO FACCIAMO.

Per chi desidera prendere una casa o  un appartamento in vendita ed in questo momento non riesce ad ottenere un mutuo esiste una soluzione interessante.

Si chiama Rent to buy, ossia la locazione preparatoria all’acquisto. Si tratta di una forma di compravendita immobiliare in cui il futuro acquirente ha la possibilità di entrare subito nella casa che vuole acquistare attraverso un programma preparatorio all’acquisto. Questo programma prevede per un periodo iniziale la locazione dell’immobile e, dopo qualche anno, l’ottenimento della piena proprietà.

Per avere ulteriori informazioni, non esitate a contattarci . Vi ricordiamo che ci troviamo a Jesi, in Corso Matteotti 84, tel. 0731.20.68.60. www.immobiliarebellitalia.com

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